Trong bối cảnh EB-5 ngày nay, các cá nhân thường tìm kiếm Dự án EB-5 có khả năng trả lại vốn cho họ khi quá trình EB-5 của họ kết thúc. Nhiều nhà đầu tư sẽ chọn một dự án trực tuyến dựa trên khoản vay cho phép, cho phép các quỹ của họ được gộp chung vào một phương tiện đặc biệt (ED SPV) và sau đó cho nhà phát triển mượn. Theo truyền thống, điều này có nghĩa là khoản vay do SPV, hoặc (theo thuật ngữ của USCIS), doanh nghiệp thương mại mới hoặc NCE, sẽ được hỗ trợ ở một mức độ nào đó bởi một tài sản cứng như bất động sản. Với suy nghĩ này, một số nhà phát triển đang đề xuất cung cấp chính tài sản cứng, tức là bất động sản, trực tiếp cho nhà đầu tư EB-5. Bài viết này thảo luận về một xu hướng mới của Newfound và xu hướng nguy hiểm đã xuất hiện trở lại trong thị trường nhà đầu tư EB-5 của Florida.

Vào ngày 23 tháng 7 năm 2012, USCIS đã chấm dứt chỉ định của Trung tâm khu vực Hồ Buena Vista (LB LBVRC),^[1] sau khi ban đầu ban hành trung tâm khu vực một Thông báo về ý định chấm dứt (NỀN TẢNG NOIT) ^[2] vào ngày 19 tháng 12 năm 2011. Trong NOIT và Thông báo chấm dứt, USCIS đã tìm thấy những vấn đề rắc rối sau:

Vấn đề # 1. Dự án trung tâm khu vực về cơ bản là một giao dịch bất động sản trái ngược với một phương tiện đầu tư vốn tạo ra công việc vì NCE là một trung gian sau đó sẽ cấp tài sản cho các nhà đầu tư nhập cư EB5.^[3]

Vấn đề 2. AAO AAO lưu ý chính xác rằng đầu tư vào bất động sản phát triển cho mục đích cho thuê hoặc cho thuê không đủ điều kiện là đầu tư vào một doanh nghiệp thương mại trên 8 CFR 204.6 (e).

Vấn đề # 3. Các thỏa thuận mua lại của người Viking là không thể chấp nhận được đối với vấn đề của Izummi.

Mặc dù Thông báo chấm dứt nhận thấy rằng các vấn đề nêu trên đã được giải quyết bởi LBVRC, nhưng nó đã tạo ra sự khác biệt sau cho từng vấn đề:

Bình luận USCIS # 1. Các đơn vị sẽ được sở hữu bởi EBS / LBV LLC và có không bảo đảm rằng các nhà đầu tư sẽ nhận được các đơn vị khi đóng cửa. Hơn nữa, đơn vị không được chiếm và sử dụng làm nơi thường trú. (Được nhấn mạnh thêm.)

Nhận xét USCIS # 2: Nồng độ NCE đang mua bất động sản từ Nhà phát triển với tư cách là khách hàng chứ không phải nhà đầu tư cá nhân. Ngoài ra, các nhà đầu tư cá nhân sẽ không còn nhận được các đơn vị sau này như một phần của chiến lược rút lui cho khoản đầu tư của họ. VI (Nhấn mạnh thêm.)

Bình luận USCIS # 3. Các NCE khắc góc đã loại bỏ điều khoản quy định việc mua lại các đơn vị [trong tài liệu chào bán của họ] cho các nhà đầu tư khi đóng cửa. Tuy nhiên, các điều khoản về quyền sử dụng được tham chiếu trong đó không làm thay đổi [và] quyền sử dụng được áp dụng cho Công ty nhưng không phải nhà đầu tư cá nhânMùi. (Nhấn mạnh thêm.)

Điều đáng ngạc nhiên đối với người viết bài này là các dự án EB-5 hiện tại đang cung cấp các khoản đầu tư dường như trái ngược với Izummi và Chính sách của USCIS. Ví dụ LBVRC minh họa rằng việc cung cấp cho các nhà đầu tư một hành động khi đóng lại hoặc sử dụng một số quyền sử dụng khác đối với các tài sản bất động sản sẽ là một hình thức của một thỏa thuận mua lại và do đó, không thể chấp nhận được.

Chính sách của USCIS dường như đã rõ ràng. Như đã lưu ý trong Hướng dẫn chính sách USCIS của mình, điều khoản này mang lại một khoản hoàn trả được bảo đảm và bao gồm cả quyền sở hữu hoặc sử dụng một tài sản cụ thể để xem xét việc góp vốn của nhà đầu tư vào doanh nghiệp thương mại mới.^[4] USCIS giải thích thêm rằng giá trị hiện tại của quyền sở hữu được bảo đảm hoặc sử dụng tài sản đó sẽ được tính dựa trên tổng số vốn góp của nhà đầu tư trong việc xác định rủi ro bao nhiêu tiền. (Được nhấn mạnh thêm.) Theo ghi nhận của USCIS, nếu giá trị hiện tại của nhà chung cư, quyền sử dụng hoặc tài sản bất động sản được cung cấp cho nhà đầu tư EB-5 có số tiền bất kỳ, về cơ bản, nó sẽ có tác dụng hạ thấp khoản đầu tư tối thiểu cần thiết cho nhà đầu tư EB-5.^[5]  Vì gần như tất cả những người đăng ký EB-5 đầu tư vào các dự án EB-5 đều đóng góp 500.000 đô la, nên việc giảm 1 đô la trong yêu cầu rủi ro của họ sẽ khiến họ bị từ chối đơn xin EB-5, hoặc tệ hơn là thẻ xanh của họ bị hủy bỏ . Như được lưu ý bởi Hướng dẫn chính sách của USCIS:

Không có gì ngăn cản một nhà đầu tư nhập cư nhận được tiền lãi từ vốn của mình dưới hình thức phân phối lợi nhuận từ doanh nghiệp thương mại mới. Phân phối lợi nhuận này có thể xảy ra trong thời gian cư trú có điều kiện và có thể xảy ra trước khi tạo ra các công việc cần thiết. Tuy nhiên, phân phối không thể là một phần của khoản đầu tư đủ điều kiện tối thiểu của nhà đầu tư và không thể được đảm bảo cho nhà đầu tư.

Nếu một quyền sử dụng bất động sản hoặc tài sản được trao đổi bởi nhà đầu tư để đổi lấy quyền thường trú của họ, thì nó sẽ phải được lấy từ phân phối lợi nhuận ròng, và không dựa trên phần vốn góp của họ.

Điều này gây phiền hà hơn khi các dự án EB-5, bao gồm cả các dự án ở Nam Florida, đang được các nhà phát triển và môi giới bất động sản của họ tiếp thị theo kiểu có vấn đề sau. Theo báo cáo của tác giả này bởi các luật sư di trú, đại lý bán và mua, cũng như các nhà đầu tư, kế hoạch đầu tư sẽ cho phép một phần hoặc toàn bộ khoản đầu tư EB-5 trị giá 500.000 đô la được áp dụng cho giá mua chung cư ở giá trị hiện tại. Ví dụ: nếu một nhà đầu tư EB-5 đang mua một căn hộ chung cư với giá 600.000 đô la, thì nhà đầu tư sau đó sẽ cần phải gửi thêm 100.000 đô la để thanh toán cho đơn vị chung cư. Những người bán bất động sản sau đó sẽ sử dụng khoản đóng góp 500.000 đô la của nhà đầu tư vào cuối nơi cư trú có điều kiện của họ để kết thúc việc đóng cửa căn hộ chung cư. Các nhà đầu tư EB-5 cũng được thông báo rằng họ sẽ nhận được quyền sử dụng đối với tài sản chung cư hoặc bất động sản hàng năm trong khi họ là thường trú nhân có điều kiện.

Điều tồi tệ hơn nữa là nó cũng được báo cáo rằng Nhà đầu tư EB-5 đang được cung cấp các thỏa thuận bên phía bên mà không được bao gồm trong các kiến nghị I-526 ban đầu. Các nhà đầu tư EB-5 cũng cần được tư vấn hoặc tiết lộ rủi ro tiềm tàng của các thỏa thuận bên đó trong Bản ghi nhớ vị trí riêng hoặc PPM của họ. Hơn nữa, cũng có vấn đề là USCIS có thể đã không được thông báo về các điều khoản giao dịch bất động sản có khả năng mua lại, vi phạm trong các thỏa thuận bên cạnh và có thể là căn cứ để các nhà đầu tư hoặc nhà đầu tư dự án EB-5 trình bày sai. Liệu các công ty môi giới bất động sản (và hàng trăm đại lý do họ thuê) được hợp đồng bởi các nhà phát triển EB-5 có tham gia vào việc bán các khoản đầu tư bất động sản hay không sẽ được đặt câu hỏi về việc các đại lý có nhận được hoa hồng cho việc bán hay không bất động sản dựa trên giá trị hiện tại của bất động sản, hoặc giá trị tương lai. Đồng thời, bất kỳ khoản bồi thường dựa trên đầu tư thanh toán nào, sẽ làm cho các khoản hoa hồng bất động sản phải tuân theo các quy tắc về phí tìm kiếm do SEC và FINRA quy định.

Khuyến nghị cho các nhà đầu tư EB-5 tiềm năng là sử dụng một phần hoặc toàn bộ phần vốn EB-5 của bạn như một phương tiện để đảm bảo lợi ích bất động sản trong tương lai dưới danh nghĩa của nhà đầu tư EB-5 có thể là vi phạm USCIS từ lâu quyết định tiền lệ và chính sách hiện hành. Bất kỳ lợi ích nào, bao gồm cả những lợi ích có thể được coi là lợi ích vô hình như quyền sử dụng, thậm chí có thể là khung thời gian thích hợp hơn để hoàn tất việc đóng cửa bất động sản, có thể gây nguy hiểm cho khoản đầu tư EB-5.

^[1] Xem https://www.uscis.gov/sites/default/files/files/nativingocument/Lake_Buena_Vista_Regional_Center.pdf, xem lần cuối vào ngày 29 tháng 11 năm 2018.

^[2] Chỉ dành cho thành viên IIUSA, xem http://member.iiusa.org/system/files/attachments/2011-12-19LBVNOIT.pdf.

^[3] Xem chú thích 1.

^[4] Xem https://www.uscis.gov/policymanual/HTML/PolicyManual-Volume6-PartG-Ch CHƯƠNG2.html, xem lần cuối vào ngày 29 tháng 11 năm 2018.

^[5] USCIS cho biết trong sổ tay của mình, ví dụ, nếu nhà đầu tư nhập cư được trao quyền sở hữu hoặc sử dụng bất động sản, giá trị hiện tại của bất động sản đó sẽ không được tính là vốn đầu tư có nguy cơ thua lỗ.