12 de octubre de 2025 | Por Michael A. Harris

En 2018 Advertí que algunos promotores de condominios emparejaban la venta de unidades con Recaudación de fondos EB-5 en formas que amenazaban los requisitos básicos del programa: capital verdaderamente en riesgo, el principio de no rescate y un cumplimiento transparente de los promotores y los valores. Siete años después, los mismos temas siguen resurgiendo. Y hoy se descubre que cada vez más Realtors® o agentes inmobiliarios comercializan este tipo de ofertas. El lenguaje de marketing ha evolucionado, como "viva aquí mientras se tramita su EB-5", "participación sólo de compradores", "asignaciones EB-5 limitadas para compradores", pero los puntos de presión subyacentes permanecen constantes. Después de Ley de Reforma e Integridad del EB-5 (RIA) elevó el listón en materia de auditorías, registro de promotores y divulgación de información. Con todo, los diseños más problemáticos siguen basándose en incentivos ofrecidos porque un inversor elige el valor EB-5.

Esta actualización explica por qué esos incentivos son riesgosos, cómo aparecen comúnmente en el mercado, qué cambió desde 2018 y cómo se ve realmente una arquitectura conforme cuando un proyecto insiste en vender condominios mientras recauda capital EB-5.

Las bases que sustentan todos los análisis

Capital riesgo y principio de no rescate

El capital EB-5 debe estar expuesto a los altibajos de la empresa. No se puede conceder al inversor un derecho (expreso o implícito) a recuperar su dinero en condiciones preestablecidas, ni un beneficio garantizado que sustituya al reembolso. Cuando la comercialización del condominio sugiere que los fondos EB-5 de un inversor financiarán previsiblemente su propia unidad o se acreditarán contra el precio de compra, la inversión empieza a parecerse a un préstamo con una quita incorporada. Ahí es donde termina la estructura conforme y comienza el reembolso prohibido.

Empréstitos y garantías

Los inversores pueden utilizar fondos prestados, pero el inversor debe responder personalmente y la garantía no puede transformar el capital en un rendimiento garantizado de facto. Si el préstamo lo ofrece el promotor o una filial y se espera implícitamente que se reembolse con los ingresos del EB-5, el riesgo aumenta. Incluso sin una prenda explícita del interés EB-5, las referencias repetidas al reembolso "cuando vuelva su capital EB-5" pueden socavar la postura de riesgo.

Integridad, promotores y divulgación de información

RIA introdujo el registro de promotores (Formulario I-956K), auditorías rutinarias y un fondo de integridad. En la práctica, esto puede significar que cualquiera que comercialice la inversión, no sólo los condominios, debe estar registrado, y la compensación debe revelarse de forma coherente en todos los documentos y comunicaciones a los inversores. Cuando el brillante material de ventas promete ventajas que nunca aparecen en los archivos, el problema de integridad no es cosmético, sino estructural.

Superposiciones de la Ley de Valores

Los intereses EB-5 son valoresLa oferta a los inversores se realiza a través de colocaciones privadas. Si alguien solicita inversores y recibe una remuneración en función del éxito -directa o indirectamente-, se está adentrando en el territorio de los agentes de bolsa. Llamarlo "prima de comercialización" o canalizar el pago a través de una comisión de condominio no cambia el análisis. Los reguladores se fijan en lo que se hace y cómo se paga, no en el cargo que figura en la tarjeta de visita.

Lo que vemos en el mercado actual

(Estudios de casos anónimos)

En las presentaciones de marketing, los vídeos inmobiliarios y los folletos de ofertas se repiten los mismos temas estructurales, a menudo revestidos de diferentes marcas, pero construidos sobre la misma base. Para ilustrarlo, he destilado estos diseños recurrentes en ejemplos anónimos, Proyectos A a Eextraído de material de dominio público.

Proyecto A: Participación exclusiva de los compradores

Cómo se comercializa. Se dice que el aumento EB-5 sólo está disponible para los compradores de unidades en el mismo desarrollo. El mensaje es sutil: "Nuestras asignaciones EB-5 están reservadas a los compradores". Nada promete abiertamente un crédito financiero, pero la elegibilidad está ligada a ser comprador.

Por qué esto invita al escrutinio. Condicionar el acceso a un valor a una compra separada por parte del consumidor no es automáticamente ilegal, pero concentra los conflictos. Cualquier consideración especial, como ventanas de cierre ampliadas, ocupación acelerada o precios preferentes, que se ofrezcan porque la persona invierte en el valor EB-5 empieza a parecer un valor garantizado en virtud de la inversión. Ese es precisamente el tipo de vinculación que la norma de no rescate pretende disuadir.

Cómo es una variante más limpia. Si un proyecto insiste en este encuadre, el condominio y la inversión EB-5 deben ser transacciones demostrablemente independientes. Los documentos EB-5 deben renunciar a cualquier beneficio relacionado con el condominio, y los documentos del condominio no deben hacer ninguna referencia a la inversión EB-5. Los registros del promotor y las declaraciones de remuneración deben coincidir en ambas vías.

Proyecto B: "Ruede su EB-5 en el condominio más tarde"

Cómo se comercializa. Al inversor se le dice que puede cerrar la compra de una unidad ahora, o inscribirse en un acuerdo de leaseback o de compensación para que, transcurrido un tiempo, el capital EB-5 (o una cantidad similar) financie efectivamente su cierre personal.

Por qué es problemático. Cuando la inversión acaba previsiblemente pagando la propia propiedad del inversor, funciona como una quita. Aunque la documentación evite la palabra "crédito", el diseño trata el capital como una fuente preestablecida de reembolso o financiación de la compra. Esa es la esencia de un rescate inadmisible.

Un ejemplo práctico. Imaginemos a un inversor que contribuye a la sociedad EB-5 y, al mismo tiempo, firma un contrato de retroarrendamiento de tres años con la promesa de que los pagos acumulativos del arrendamiento y una compensación preestablecida cubrirán su pago inicial en el momento del cierre. Aunque las cifras se presenten como independientes, la realidad comercial es un intercambio estructurado de inversión por beneficio personal. USCIS valora más el fondo que la forma.

Proyecto C: Cierres ampliados para compradores EB-5

Cómo se comercializa. Los equipos de ventas ofrecen tranquilamente a los participantes en el EB-5 plazos de cierre más largos que los del mercado, que a veces van acompañados de acuerdos de ocupación o ingresos, en teoría porque la tramitación de la inmigración necesita tiempo.

Por qué es arriesgado. Un cierre prorrogado no es ilegal por sí solo, pero cuando la prórroga es una contraprestación por invertir, se convierte en un beneficio ligado al valor. Esto puede interpretarse como un valor asegurado: el comprador disfruta de ventajas de tiempo, ocupación o ingresos que otros compradores no reciben, únicamente porque han invertido. Si esas concesiones no se recogen en los materiales de la oferta, también existe un problema de divulgación en virtud del RIA.

Lo que hay que verificar. Busque cartas complementarias, correos electrónicos de marketing o folletos en idiomas extranjeros que describan plazos especiales para el EB-5. Si esas promesas existen fuera de las cuatro esquinas de los documentos de la oferta, espere fricciones más adelante, ya sea en la adjudicación o durante una revisión de integridad.

Proyecto D: Préstamos de filiales o promotores a inversores

Cómo se comercializa. El promotor o un afiliado promociona un préstamo personal para ayudar a los inversores a cumplir el mínimo EB-5, junto con garantías informales de que el reembolso se producirá cuando se devuelva el capital EB-5.

Dónde está la línea. Los fondos prestados siguen estando permitidos si el inversor es personalmente responsable y cualquier garantía es ordinaria (por ejemplo, bienes inmuebles no relacionados) y no afecta al interés EB-5. Los problemas surgen cuando la garantía es el interés de la sociedad EB-5 o cuando las comunicaciones dan a entender repetidamente que la fuente de reembolso prevista es el propio rendimiento EB-5. Los problemas surgen cuando la garantía es el interés de la sociedad EB-5 o cuando las comunicaciones implican repetidamente que la fuente esperada de reembolso es el propio rendimiento EB-5. Esa expectativa, incluso si no es un pacto firme, no puede ser aceptada por el inversor. Esa expectativa, aunque no sea un pacto firme, erosiona el carácter de riesgo del capital.

Una configuración más segura. Si hay préstamos disponibles, mantenga la independencia del prestamista, documente la responsabilidad personal y elimine cualquier prenda de los intereses o ingresos del EB-5. El marketing no debe sugerir que la inversión EB-5 es un plan de ahorro incorporado para devolver el préstamo.

Proyecto E: Liberación anticipada, cupón bajo, comisiones altas

Cómo se comercializa. Los materiales describen mínimos a nivel de TEA, una comisión de administración, la liberación de los fondos tras la presentación en lugar de la aprobación, y un interés nominal para el inversor durante varios años.

Cuando esto se convierte en un problema. Ninguna de estas condiciones es intrínsecamente no conforme. Pero cuando se combinan con la elegibilidad exclusiva del comprador, los cierres ampliados o las ventajas vinculadas a los condominios, el perfil general cambia: el proyecto obtiene un acceso temprano al capital, mientras que el inversor recibe ventajas vinculadas a la compra de un consumidor que no están disponibles para los demás. Esta combinación aumenta el riesgo de adjudicación y puede suscitar problemas de integridad si la información divulgada es incoherente.

En profundidad: El discurso de un agente inmobiliario: "Dos opciones al cierre

Quiero desgranar un guión de ventas concreto que encontramos en la página de un agente inmobiliario. El texto presenta dos caminos ofrecidos a los "inversores EB-5 en el momento del cierre". La Opción Uno dice que el inversor puede cerrar el condominio por separado y mudarse inmediatamente. La Opción Dos ofrece un cierre retrasado de tres años en un leaseback donde el promotor alquila el apartamento, divide los ingresos de alquiler con el inversor, y, después de tres años, el inversor cierra utilizando sus "fondos de inversión." La página de la inmobiliaria enumera a continuación los precios de las unidades e invita a los lectores a ponerse en contacto con la oficina para una "presentación EB-5" completa.

Opción 1: "Cierre en el condominio por separado y mudarse ahora"

A primera vista, el cierre de la compra del condominio como un comprador normal al mismo tiempo que se invierte en el aumento EB-5 del proyecto puede estructurarse de manera conforme, pero sólo si las dos transacciones son realmente independientes. Independencia significa que no hay referencias cruzadas, no hay cartas complementarias, y no hay ventajas financieras o de tiempo en el condominio que existen debido a la inversión EB-5. El peligro aquí no está en el acto de comprar una unidad; está en el encuadre: el guión del agente inmobiliario ofrece estas opciones a los inversores EB-5 en el momento del cierre, dando a entender que la propia condición de ser un participante EB-5 desbloquea opciones no disponibles para los compradores ordinarios. Esa implicación, sin más, es una señal de inducción. Si el proyecto ofrece condiciones de condominio idénticas a todos los compradores, la comercialización debe decirlo explícitamente. Si no lo hace, la independencia de las transacciones ya está comprometida.

Una segunda preocupación es el silencio documental. Si el personal de ventas está facultado para hablar de "opciones para los inversores EB-5", los mismos conceptos deberían aparecer de forma precisa y coherente en los documentos de oferta y en los expedientes del proyecto. Cuando la conversación sólo vive en el marketing, y no en el expediente presentado al USCIS, el problema de integridad puede eclipsar la cuestión de la inmigración.

Segunda opción: "Retrasar el cierre tres años, arrendar y luego cerrar con fondos de inversión"

En esta segunda vía es donde se concentran los problemas estructurales. Un cierre aplazado vinculado al estatus EB-5 es en sí mismo una forma de contraprestación, especialmente cuando se ofrece como un paquete con participación en los ingresos por arrendamiento posterior. En términos llanos, el inversor recibe un valor económico (por ejemplo, tiempo, alternativas de ocupación y flujo de ingresos) por ser un participante en el EB-5. Si el mismo paquete no está disponible para compradores no EB-5 en igualdad de condiciones, la contraprestación está vinculada a la inversión.

El problema mayor es el punto final prometido: después de tres años, el inversor puede "cerrar con el uso de sus fondos de inversión". Si esas palabras se refieren al capital EB-5 (o al rendimiento previsto de ese capital), el acuerdo empieza a parecer una quita preestablecida. Se supone que el capital EB-5 está en riesgo en la empresa, no destinado a pagar el condominio personal del inversor. Incluso si el papeleo evita un crédito literal de la NCE a la mesa de cierre, una compensación estructurada que predice que el inversor recurrirá a la inversión EB-5 para financiar su compra refleja un rescate en esencia. Si a esto se añade un arrendamiento posterior que canalice los ingresos provisionales al inversor antes incluso de que éste adquiera el título de propiedad, el panorama del incentivo se agudiza.

El calendario agrava el problema. Las directrices posteriores a la RIA siguen exigiendo que la inversión EB-5 se mantenga en riesgo durante un período definido asociado a la residencia condicional. Un retraso de tres años en el cierre que dependa del aprovechamiento de la inversión EB-5 o de sus ingresos corre el riesgo de chocar con ese horizonte de mantenimiento. Diseñar el plan de condominio en torno al rendimiento esperado del capital EB-5 es precisamente lo que el marco de no rescate trata de evitar.

Detalles de precios y la indicación "Contacte con nosotros para una presentación EB-5

La página pasa sin problemas de las dos opciones a precios específicos y a una invitación a ponerse en contacto con la oficina para una presentación sobre el EB-5. Esa transición es importante. Esa transición es importante. Cuando un agente inmobiliario invita a posibles compradores a una presentación sobre la inversión, ya no se limita a la intermediación inmobiliaria. Está promocionando un valor. Si la compensación se basa en el éxito directa o indirectamente a través de comisiones de condominio mejoradas cuando un comprador también invierte, entonces la actividad deriva hacia una conducta de corredor-agente no registrado. Por otra parte, el registro de promotores posterior a la RIA exige que todo aquel que comercialice la inversión se registre y divulgue; el roadshow EB-5 de un agente inmobiliario no puede ser una actividad no registrada.

Riesgos y probables consecuencias de la estructura de "dos opciones al cierre

Por qué esta estructura es arriesgada

La vía de arrendamiento con aplazamiento se enmarca en la flexibilidad del consumidor, pero en la práctica alinea la inversión EB-5 con un calendario de cierre personal. Cuando un guión de ventas propone que, al cabo de tres años, un comprador puede "cerrar con el uso de los fondos de su inversión", la expectativa comercial queda clara: se prevé que la inversión sirva como fuente preestablecida para la propia compra del comprador. Incluso sin un crédito literal en los documentos de la oferta, los adjudicadores y auditores se fijan en la sustancia. Una compensación prevista de la inversión contra el cierre del condominio se asemeja a una absorción/reembolso, que es incompatible con el requisito de riesgo.

También está la cuestión de la contraprestación vinculada a la inversión. Los cierres prolongados, los arrendamientos con ingresos compartidos o las preferencias de inventario ofrecidas a los "inversores EB-5" proporcionan un valor económico garantizado que existe porque la persona invierte. A menos que esas mismas condiciones estén amplia e idénticamente disponibles para los compradores no EB-5, así como documentadas únicamente en los documentos del condominio, USCIS puede considerarlas como incentivos que amortiguan el riesgo, socavando la propia incertidumbre que el capital EB-5 debe soportar.

Por último, el período de mantenimiento presenta fricciones. Después de la RIA, el capital debe permanecer en riesgo durante el período requerido asociado a la residencia condicional. Un arco de comercialización de tres años que culmina con "utilice sus fondos de inversión" sugiere que la empresa está orientada hacia la liquidez personal en un calendario que puede no seguir la línea de tiempo de la inmigración. Incluso si el mensaje se ha empapelado para evitar una infracción técnica, puede suscitar preguntas más profundas y problemas de credibilidad.

Qué puede ocurrirles a los inversores EB-5

En la fase I-526E, los inversores pueden recibir respuestas afirmativas o negativas en las que se les pregunte si el paquete constituye una contraprestación o un reembolso de facto. Si las promesas de comercialización no coinciden con el conjunto de ofertas presentado, se plantean preguntas basadas en la integridad. Más tarde, en el I-829, si los flujos de caja o la mecánica de cierre reflejan el plan comercializado, en particular si el capital EB-5 o su rendimiento se utiliza para financiar el cierre del condominio, USCIS puede considerar que la inversión no se mantuvo en riesgo, incluso si se produjo la creación de empleo. Los intentos de adaptar el lenguaje después de las presentaciones corren el riesgo de complicaciones por cambios materiales, mientras que cualquier acción de sanción contra el centro regional o el emisor puede dejar a los inversores que cumplen con los requisitos enfrentándose a retrasos e incertidumbre que no son de su incumbencia.

Qué puede ocurrir con los agentes inmobiliarios

Los agentes inmobiliarios que organizan "presentaciones EB-5", hablan de condiciones o rendimientos y orientan a los posibles clientes para que se suscriban ya no se limitan a vender propiedades, sino que promocionan un valor. Si su remuneración se basa en el éxito, ya sea en forma de honorarios de remisión independientes o incluidos en una comisión de condominio mejorada en función de la inversión, se enfrentan a la exposición de corredor-agente en virtud de la legislación sobre valores. Paralelamente, después de la RIA, cualquier persona que promueva una inversión en un centro regional generalmente debe presentar el formulario I-956K antes de hacerlo y asegurarse de que la compensación se divulgue en el registro de la petición. El fracaso en cualquiera de los dos frentes puede desencadenar RFE de los inversores y el escrutinio de la integridad a nivel de plataforma.

Qué puede ocurrirles a los promotores y emisores

Los promotores que toleran incentivos exclusivamente EB-5 en los canales de venta o confían en la distribución no registrada se arriesgan a acciones de integridad del USCIS (auditorías, visitas in situ, sanciones) y vulnerabilidades en materia de valores (riesgo de rescisión, impugnación de exenciones de oferta privada). Incluso si la economía del proyecto es sólida, los plazos de adjudicación pueden alargarse, el capital puede retrasarse en depósito o recuperarse, y los costes de reputación pueden afectar a las relaciones con los prestamistas y la preventa.

La versión resumida

La segunda opción concentra casi todas las principales trampas del EB-5: amortización, contraprestación, calendario de sostenimiento y cumplimiento del promotor/valores, todo en un solo paquete. La primera opción sólo es viable si la compra del condominio y la inversión EB-5 son realmente independientes en cuanto a documentos, economía y prácticas de venta. Sin esas salvaguardias, tanto los riesgos de inmigración como los de valores pasan de ser teóricos a probables.

"Contraprestación" ofrecida a los inversores EB-5: Por qué es importante

La forma más sencilla de entender esta consideración es preguntarse: ¿recibiría esta persona esta ventaja si no invirtiera en el valor EB-5? Si la respuesta es negativa, es probable que la ventaja esté vinculada a la inversión. Algunos ejemplos habituales son precios o créditos especiales, garantías de alquiler, plazos de cierre más largos o derechos de ocupación ofrecidos únicamente a los participantes en el programa EB-5. Cada uno de estos beneficios transmite un valor que no se puede ignorar. Cada uno de ellos transmite un valor que es independiente del rendimiento de la inversión. Con el tiempo, una pauta de este tipo de valor puede parecer un sustituto del propio riesgo que exige el estatuto. Cuando los incentivos se entregan a través de correos electrónicos fuera de los libros, vídeos en idiomas extranjeros o guiones de los centros de ventas, el problema de la divulgación agrava el problema del riesgo.

Los agentes inmobiliarios y la propuesta de inversión EB-5

Cuando la venta de propiedades se convierte en oferta de valores

Es comprensible que los profesionales inmobiliarios y los agentes de la propiedad inmobiliaria hablen de las características de la propiedad, pero la línea se cruza cuando la conversación se desplaza a la inversión en el valor EB-5: la entidad, el plazo, el rendimiento, el modelo de creación de empleo y los resultados de la petición. Si esa solicitud está vinculada a una compensación basada en el éxito, aunque sea indirectamente a través de comisiones de condominio mejoradas o bonificaciones por recomendación, la actividad empieza a parecerse a una intermediación no registrada.

El problema de la Comisión con otro nombre

Algunos equipos intentan acordonar la remuneración de los valores incluyéndola en la comisión inmobiliaria. Si el pago adicional sólo está disponible cuando el comprador también suscribe el valor EB-5, es probable que la ley lo trate como lo que es: un pago basado en la transacción por colocar un valor. La etiqueta es menos importante que la realidad económica.

El registro de promotores en la práctica

Post-RIA, cualquiera que promueva una inversión en un centro regional debe ser registrado y divulgado. Eso incluye a influenciadores y agentes que crean vídeos que prometen "tarjeta verde + condominio en un solo paquete". Si un agente inmobiliario se limita realmente a la intermediación inmobiliaria, debe ceder la conversación sobre la inversión a los socios de distribución registrados del emisor y evitar la compensación basada en el éxito vinculada al valor. Si promocionan la inversión, deben registrarse y asegurarse de que la remuneración se revela de forma coherente en el registro.

Qué ha cambiado desde 2018 y por qué no se ha solucionado todo

La RIA dotó al USCIS de nuevas herramientas: auditorías, visitas in situ, un fondo de integridad y un régimen de registro de promotores. Desde entonces, el Manual de Políticas del USCIS ha aclarado el mantenimiento para los inversores posteriores a la RIA y ha reiterado los principios de riesgo. Mientras tanto, las categorías reservadas de visados han aumentado la demanda de determinados tipos de proyectos, incluidos algunos desarrollos de condominios. El conjunto de herramientas de aplicación es más fuerte, pero no es omnipresente; la comercialización que se produce fuera de la plataforma o en el extranjero puede no aparecer nunca en el registro del proyecto a menos que alguien se asegure de que así sea. Esa laguna explica por qué algunos diseños siguen circulando a pesar de las normas formales.

Conclusión

La promesa de "condominio + tarjeta verde" sigue siendo poderosa, pero las mismas características que la hacen atractiva para un comprador a menudo la convierten en una inversión no conforme. La RIA ha perfeccionado las herramientas que pueden utilizar los reguladores, pero la carga de separar el brillo comercial de la realidad estructural sigue recayendo en los profesionales y los inversores. Si el valor ofrecido a un participante en el programa EB-5 se desvanece en el momento en que se niega a invertir, probablemente se trate de una contraprestación y probablemente sea un problema. La solución no es abandonar los proyectos inmobiliarios, sino construirlos con la disciplina que merece el EB-5: un verdadero capital de riesgo, información honesta y un estricto cortafuegos entre las ventajas para el consumidor y las condiciones de inversión.