12. oktober 2025 | Af Michael A. Harris

I 2018 Jeg advarede at nogle udviklere af ejerlejligheder parrede salg af enheder med EB-5 fundraising på måder, der truede programmets kernekrav: virkelig risikovillig egenkapital, princippet om ingen indfrielse og gennemsigtig overholdelse af promotorer og værdipapirer. Syv år senere bliver de samme temaer ved med at dukke op til overfladen. Og i dag finder man flere og flere ejendomsmæglere, som markedsfører sådanne tilbud. Markedsføringssproget har udviklet sig, såsom "bo her, mens din EB-5 behandles", "kun deltagelse af købere", "begrænsede EB-5-tildelinger til købere", men de underliggende trykpunkter forbliver konstante. Efter 2022 vil Lov om EB-5-reform og -integritet (RIA) hævede barren for revision, promotorregistrering og offentliggørelse. Alligevel er de mest problematiske designs stadig afhængige af incitamenter, der tilbydes, fordi en investor vælger EB-5-sikkerheden.

Denne opdatering forklarer, hvorfor disse incitamenter er risikable, hvordan de ofte optræder på markedet, hvad der har ændret sig siden 2018, og hvordan en kompatibel arkitektur faktisk ser ud, når et projekt insisterer på at sælge ejerlejligheder, mens det rejser EB-5-kapital.

Grundlinjerne, der forankrer enhver analyse

Risikokapital og princippet om ikke-indløsning

EB-5-kapital skal udsættes for virksomhedens op- og nedture. Investoren kan ikke få en ret (udtrykkelig eller underforstået) til at få sine penge tilbage på forudbestemte vilkår eller en garanteret fordel, der træder i stedet for tilbagebetaling. Når markedsføring af ejerlejligheder antyder, at en investors EB-5-midler forudsigeligt vil finansiere deres egen enhed eller blive krediteret købsprisen, begynder investeringen at ligne et lån med en indbygget udbetaling. Det er her, den lovlige struktur slutter, og den forbudte indfrielse begynder.

Lånte midler og sikkerhedsstillelse

Investorer kan bruge lånte midler, men investoren skal hæfte personligt, og sikkerheden kan ikke omdanne egenkapitalen til et de facto sikret afkast. Hvis lånet tilbydes af bygherren eller et datterselskab og implicit forventes at blive tilbagebetalt fra EB-5-provenuet, eskalerer risikoen. Selv uden en eksplicit pantsætning af EB-5-interessen kan gentagne henvisninger til tilbagebetaling, "når din EB-5-kapital vender tilbage", underminere risikostillingen.

Integritet, initiativtagere og afsløringer

RIA introducerede promotorregistrering (Formular I-956K), rutinemæssige revisioner og en integritetsfond. I praksis kan det betyde, at alle, der markedsfører investeringen, ikke kun ejerlejlighederne, skal registreres, og at kompensation skal oplyses konsekvent på tværs af arkivering og investorkommunikation. Når glittet salgsmateriale lover frynsegoder, som aldrig optræder i arkiveringssættet, er integritetsproblemet ikke kosmetisk; det er strukturelt.

Overlejringer af værdipapirlovgivning

EB-5-interesser er værdipapirersom tilbydes investorer via private placeringer. Hvis nogen opsøger investorer og bliver kompenseret for succes - direkte eller indirekte - bevæger de sig ind på mæglerforhandlerens område. At kalde det en "markedsføringsbonus" eller at dirigere betalingen gennem en ejerlejlighedskommission ændrer ikke på analysen. Tilsynsmyndighederne ser på, hvad der gøres, og hvordan der betales for det, ikke på jobtitlen på et visitkort.

Hvad vi ser i dagens marked

(Anonymiserede casestudier)

På tværs af markedsføringskort, ejendomsvideoer og tilbudsbrochurer går de samme strukturelle temaer igen, ofte iklædt forskellig branding, men bygget på det samme fundament. For at illustrere det har jeg destilleret disse tilbagevendende designs til anonymiserede eksempler, Projekt A til E, hentet fra offentligt tilgængeligt materiale.

Projekt A: Deltagelse kun for købere

Hvordan det markedsføres. EB-5-forhøjelsen siges kun at være tilgængelig for købere af enheder i det samme byggeri. Budskabet er subtilt: "Vores EB-5-tildelinger er forbeholdt købere." Intet lover åbenlyst en økonomisk kredit, men berettigelsen er bundet til at være køber.

Hvorfor dette indbyder til granskning. Det er ikke automatisk ulovligt at gøre adgangen til et værdipapir betinget af et separat forbrugerkøb, men det koncentrerer konflikterne. Enhver særlig overvejelse, såsom udvidede lukkevinduer, hurtigere indflytning eller præferencepriser, som tilbydes, fordi personen investerer i EB-5-værdipapiret, begynder at ligne værdi, der er garanteret i kraft af investeringen. Det er netop den form for sammenkædning, som reglen om ikke-indløsning har til formål at forhindre.

Sådan ser en renere variant ud. Hvis et projekt insisterer på denne indramning, skal ejerlejligheden og EB-5-investeringen være påviseligt uafhængige transaktioner. EB-5-dokumenterne skal fraskrive sig alle lejlighedsrelaterede fordele, og lejlighedsdokumenterne skal ikke henvise til EB-5-investeringen. Registreringer af promotorer og oplysninger om kompensation skal stemme overens i begge spor.

Projekt B: "Rul din EB-5 ind i ejerlejligheden senere"

Hvordan det markedsføres. Investoren får at vide, at de kan købe en lejlighed nu eller indgå i en leaseback- eller modregningsaftale, så EB-5-kapitalen (eller et lignende beløb) efter en periode effektivt finansierer deres personlige køb.

Hvorfor dette er problematisk. Når investeringen på forudsigelig vis ender med at betale for investorens egen ejendom, fungerer den som en udbetaling. Selv om papirarbejdet undgår ordet "kredit", behandler designet egenkapitalen som en på forhånd aftalt kilde til tilbagebetaling eller købsfinansiering. Det er essensen af en utilladelig indløsning.

Et praktisk eksempel. Forestil dig en investor, der bidrager til EB-5-partnerskabet, mens han indgår et treårigt leaseback med et løfte om, at kumulative leasingbetalinger og en på forhånd aftalt modregning vil dække hans udbetaling ved lukningen. Selv om tallene præsenteres som uafhængige, er den kommercielle virkelighed en struktureret udveksling af investering til personlig fordel. USCIS vurderer substans frem for form.

Projekt C: Forlængede afslutninger for EB-5-købere

Hvordan det markedsføres. Salgsteams tilbyder stille og roligt EB-5-deltagere længere tidsfrister end markedet, som nogle gange kombineres med aftaler om beboelse eller indkomst, ud fra den teori, at immigrationsbehandlingen har brug for tid.

Hvorfor dette er risikabelt. En forlænget frist er ikke ulovlig i sig selv, men når forlængelsen er en modydelse for at investere, bliver det en fordel, der er knyttet til værdipapiret. Det kan læses som sikker værdi: Køberen får tids-, beboelses- eller indkomstfordele, som andre købere ikke får, udelukkende fordi de har investeret. Hvis disse indrømmelser ikke fremgår af udbudsmaterialet, er der også et oplysningsproblem i henhold til RIA.

Hvad man skal tjekke. Se efter sidebreve, markedsføringsmails eller brochurer på fremmedsprog, der beskriver særlige EB-5-tidslinjer. Hvis disse løfter findes uden for de fire hjørner af udbudsdokumenterne, kan du forvente gnidninger senere, enten ved afgørelsen eller under en integritetsgennemgang.

Projekt D: Partner- eller udviklerlån til investorer

Hvordan det markedsføres. Udvikleren eller et datterselskab tilbyder et personligt lån for at hjælpe investorer med at opfylde EB-5-minimum, sammen med uformelle forsikringer om, at tilbagebetaling kan ske, når EB-5-kapitalen returneres.

Hvor grænsen går. Lånte midler er fortsat tilladt, hvis investoren hæfter personligt, og enhver sikkerhedsstillelse er almindelig (for eksempel ikke-relateret fast ejendom) og ikke berører EB-5-interessen. Der opstår problemer, når sikkerheden er EB-5-partnerskabsinteressen, eller når kommunikationen gentagne gange antyder, at den forventede kilde til tilbagebetaling er selve EB-5-afkastet. Denne forventning, selv om det ikke er en hård aftale, udhuler egenkapitalens risikokarakter.

En mere sikker konfiguration. Hvis der er mulighed for lån, skal långiveren være uafhængig, det personlige ansvar skal dokumenteres, og enhver form for pantsætning af EB-5-interesser eller -indtægter skal fjernes. Markedsføring må ikke antyde, at EB-5-investeringen er en indbygget opsparingsplan til tilbagebetaling af lånet.

Projekt E: Tidlig frigivelse af deponering, lav kupon, høje gebyrer

Hvordan det markedsføres. Materialet beskriver minimumsbeløb på TEA-niveau, et administrationsgebyr, frigivelse af midler ved ansøgning i stedet for godkendelse og nominel rente til investoren over flere år.

Når det bliver et problem. Ingen af disse vilkår er i sig selv ikke-kompatible. Men når de kobles sammen med en betingelse om, at kun købere er berettigede til at købe, udvidede lukninger eller ejerlejlighedsrelaterede fordele, skifter den overordnede profil: Projektet får tidlig adgang til kapital, mens investoren får fordele, der er knyttet til et forbrugerkøb, som ikke er tilgængelige for andre. Den kombination øger sagsbehandlingsrisikoen og kan udløse integritetsproblemer, hvis oplysningerne er inkonsekvente.

Dybt dyk: En ejendomsmæglers "to muligheder ved lukning"-pitch

Jeg vil gerne udfolde et specifikt salgsscript, som vi stødte på på en ejendomsmæglers side. Teksten præsenterer to muligheder, som tilbydes "EB-5-investorer på afslutningstidspunktet". Mulighed 1 siger, at investoren kan lukke for ejerlejligheden separat og flytte ind med det samme. Mulighed to tilbyder en treårig forsinket afslutning på et leaseback, hvor bygherren udlejer lejligheden, deler lejeindtægten med investoren, og efter tre år lukker investoren ved hjælp af sine "investeringsmidler". Ejendomsmæglerens side viser derefter enhedspriser og opfordrer læserne til at kontakte kontoret for at få en komplet "EB-5-præsentation".

Første mulighed: "Luk på lejligheden separat og flyt ind nu"

På overfladen kan det være lovligt at lukke for ejerlejligheden som en almindelig køber og samtidig investere i projektets EB-5-løft, men kun hvis de to transaktioner virkelig er uafhængige. Uafhængighed betyder ingen krydshenvisninger, ingen sidebreve og ingen økonomiske eller tidsmæssige fordele ved ejerlejligheden, der eksisterer på grund af EB-5-investeringen. Faren her ligger ikke i selve købet af en lejlighed, men i indramningen: Ejendomsmæglerens manuskript tilbyder disse valg til EB-5-investorer ved afslutningen og antyder, at selve status som EB-5-deltager åbner op for muligheder, der ikke er tilgængelige for almindelige købere. Denne implikation er uden videre et tilskyndelsessignal. Hvis projektet tilbyder identiske ejerlejlighedsvilkår til alle købere, bør det fremgå eksplicit af markedsføringen. Hvis den ikke gør det, er transaktionernes uafhængighed allerede kompromitteret.

En anden bekymring er dokumentarisk tavshed. Hvis salgspersonalet er bemyndiget til at diskutere "muligheder for EB-5-investorer", bør de samme begreber optræde præcist og konsekvent i projektets udbudsdokumenter og ansøgninger. Når samtalen kun foregår i markedsføringen og ikke i de dokumenter, der indsendes til USCIS, kan integritetsproblemet overskygge immigrationsspørgsmålet.

Mulighed to: "Udsæt lukningen i tre år, leaseback, luk derefter med investeringsmidler"

Denne anden vej er der, hvor de strukturelle problemer koncentrerer sig. En forsinket lukning, der er knyttet til EB-5-status, er i sig selv en form for modydelse, især når den tilbydes som en pakke med deling af leaseback-indtægter. Kort sagt modtager investoren økonomisk værdi (f.eks. tid, belægningsalternativer og indkomststrøm), fordi de er EB-5-deltagere. Hvis den samme pakke ikke er tilgængelig for ikke-EB-5-købere på lige vilkår, er modydelsen investeringsrelateret.

Det største problem er det lovede slutpunkt: Efter tre år kan investoren "lukke med brug af deres investeringsmidler". Hvis disse ord refererer til EB-5-kapital (eller det forventede afkast af denne kapital), begynder ordningen at ligne en forudbestemt udbetaling. Det er meningen, at EB-5-kapital skal være en risiko for virksomheden, ikke øremærket til at betale for investorens personlige lejlighed. Selv om papirarbejdet undgår en bogstavelig kredit fra NCE til afslutningsbordet, afspejler en struktureret modregning, der forudsiger, at investoren vil trække på EB-5-investeringen for at finansiere deres køb, en indløsning i substansen. Kombiner det med et leaseback, der kanaliserer en midlertidig indkomst til investoren, før de overhovedet overtager ejendommen, og billedet af tilskyndelsen bliver skarpere.

Timing forværrer problemet. Post-RIA vejledning kræver fortsat, at EB-5-investeringen opretholdes med risiko i en defineret periode forbundet med betinget ophold. En tre år forsinket lukning, der afhænger af at udnytte EB-5-investeringen eller dens udbytte, risikerer at kollidere med denne opretholdelseshorisont. At designe lejlighedsplanen omkring det forventede afkast af EB-5-kapital er netop, hvad rammen for ikke-indfrielse forsøger at forhindre.

Prisoplysninger og stikordet "Kontakt os for en EB-5-præsentation"

Siden bevæger sig problemfrit fra de to muligheder til specifikke prispunkter og en opfordring til at kontakte kontoret for at få en EB-5-præsentation. Den overgang er vigtig. Når en ejendomsmægler inviterer potentielle købere til en præsentation af investeringen, er mægleren ikke længere begrænset til ejendomsformidling. De promoverer et værdipapir. Hvis kompensationen er succesbaseret direkte eller indirekte via forbedrede ejendomsprovisioner, når en køber også investerer, så bevæger aktiviteten sig i retning af uregistreret mægler-forhandler-adfærd. Separat forventer post-RIA promotorregistrering, at alle, der markedsfører investeringen, registreres og oplyses; en ejendomsmæglers EB-5 roadshow kan ikke være en aktivitet uden for bogen.

Risici og sandsynlige konsekvenser af "to muligheder ved lukning"-strukturen

Hvorfor denne struktur er risikabel

Leaseback-and-delay-vejen er udformet som forbrugerfleksibilitet, men i praksis tilpasser den EB-5-investeringen til en personlig tidsplan for lukning. Når et salgsmanuskript foreslår, at en køber efter tre år kan "lukke med brug af deres investeringsmidler", bliver den kommercielle forventning klar: Investeringen forventes at tjene som en på forhånd aftalt kilde til købers eget køb. Selv uden en bogstavelig kreditering i udbudsdokumenterne ser dommere og revisorer på substansen. En planlagt modregning af investeringen i ejerlejlighedsafslutningen ligner en take-out/indløsning, hvilket er uforeneligt med kravet om risiko.

Der er også spørgsmålet om investeringsrelaterede overvejelser. Forlængede lukninger, indkomstdelende leasebacks eller lagerpræferencer, der tilbydes "EB-5-investorer", giver en sikker økonomisk værdi, der eksisterer, fordi personen investerer. Medmindre de samme vilkår er bredt og identisk tilgængelige for ikke-EB-5-købere samt udelukkende dokumenteret i lejlighedspapirerne, kan USCIS se dem som incitamenter, der dæmper risikoen og underminerer selve den usikkerhed, som EB-5-kapitalen skal bære.

Endelig giver opretholdelsesperioden anledning til gnidninger. EfterRIA skal kapitalen forblive i fare gennem det nødvendige vindue, der er forbundet med betinget ophold. En treårig markedsføringsbue, der kulminerer i "brug dine investeringsmidler", antyder, at virksomheden er orienteret mod personlig likviditet i en kalender, der måske ikke følger immigrationstidslinjen. Selv hvis det er skrevet for at undgå en teknisk overtrædelse, kan budskabet give anledning til dybere undersøgelser og problemer med troværdigheden.

Hvad der kan ske med EB-5-investorer

På I-526E-stadiet kan investorer modtage RFE'er eller NOID'er, der undersøger, om pakken udgør en modydelse eller en de facto-indløsning. Hvis markedsføringsløfterne ikke stemmer overens med det indleverede tilbudssæt, følger integritetsbaserede spørgsmål. Senere, ved I-829, hvis pengestrømme eller lukningsmekanik afspejler den markedsførte plan, især hvis EB-5-kapital eller dens afkast bruges til at finansiere lukningen af ejerlejligheden, kan USCIS finde, at investeringen ikke blev opretholdt med risiko, selv om der opstod jobskabelse. Forsøg på at eftermontere sprog efter indsendelse risikerer komplikationer i forbindelse med væsentlige ændringer, mens eventuelle sanktioner mod det regionale center eller udstederen kan efterlade investorer, der overholder reglerne, i en situation med forsinkelser og usikkerhed, som de ikke selv har skabt.

Hvad kan der ske med ejendomsmæglere?

Ejendomsmæglere, der afholder "EB-5-præsentationer", diskuterer vilkår eller afkast og guider potentielle kunder til at tegne abonnementer, sælger ikke længere bare ejendom; de promoverer et værdipapir. Hvis deres kompensation er succesbaseret, uanset om den betales som et separat henvisningsgebyr eller er indlejret i en forbedret lejlighedsprovision, der er afhængig af investeringen, står de over for en eksponering som mæglerforhandler i henhold til værdipapirlovgivningen. Parallelt hermed skal alle, der promoverer en regional centerinvestering, efter RIA generelt indsende formular I-956K, før de gør det, og sikre, at kompensationen oplyses i ansøgningsdokumentet. Fejl på begge fronter kan udløse RFE'er fra investorer og integritetskontrol på platformsniveau.

Hvad kan der ske med udviklere og udstedere?

Udviklere, der tolererer EB-5-tilskyndelser i salgskanaler eller benytter sig af uregistreret distribution, risikerer USCIS-integritetshandlinger (revisioner, besøg på stedet, sanktioner) og sårbarheder i forhold til værdipapirer (risiko for tilbagekaldelse, udfordringer i forhold til undtagelser for private tilbud). Selv hvis økonomien i projektet er sund, kan sagsbehandlingstiden forlænges, kapital kan blive forsinket i escrow eller blive krævet tilbage, og omdømmeomkostninger kan sprede sig til långivere og forsalgsrelationer.

Den korte version

Den anden mulighed koncentrerer næsten alle større EB-5-trippeltråde: indløsning, overvejelse, opretholdelse af timing og overholdelse af promotor/sikkerheder, alt sammen i én pakke. Den første mulighed er kun levedygtig, hvis ejerlejlighedskøbet og EB-5-investeringen virkelig er uafhængige i dokumenter, økonomi og salgspraksis. Uden disse sikkerhedsforanstaltninger går både immigrations- og værdipapirrisici fra at være teoretiske til at være sandsynlige.

"Overvejelser" tilbudt til EB-5-investorer: Hvorfor det betyder noget

Den enkleste måde at forstå hensynet på er at spørge: Ville denne person få denne fordel, hvis han eller hun ikke investerede i EB-5-sikkerheden? Hvis svaret er nej, er fordelen sandsynligvis knyttet til investeringen. Almindelige eksempler er særlige priser eller kreditter, huslejegarantier, lange lukninger eller beboelsesrettigheder, som kun tilbydes EB-5-deltagere. Hver af disse giver en værdi, som er uafhængig af investeringens resultater. Over tid kan et mønster af sådan en værdi ligne en erstatning for netop den risiko, som loven kræver. Når tilskyndelser leveres via uofficielle e-mails, fremmedsprogede videoer eller manuskripter til salgscentre, forværrer oplysningsproblemet risikoproblemet.

Ejendomsmæglere og EB-5-investeringspitchet

Når ejendomssalg bliver til opfordring til at købe værdipapirer

Det er forståeligt, at ejendomsmæglere fører an med ejendommens egenskaber, men grænsen overskrides, når samtalen drejer sig om at investere i EB-5-sikkerheden: enheden, løbetiden, afkastet, jobskabelsesmodellen og resultaterne af begæringer. Hvis denne opfordring er knyttet til succesbaseret kompensation, selv indirekte via forbedrede ejerlejlighedsprovisioner eller henvisningsbonusser, begynder aktiviteten at ligne uregistreret mæglervirksomhed.

Kommissionens problem med et andet navn

Nogle teams forsøger at afskærme værdipapirkompensation ved at indlejre den i ejendomskommissionen. Hvis den ekstra betaling kun er tilgængelig, når køberen også tegner EB-5-værdipapiret, vil loven sandsynligvis behandle det som det, det er: transaktionsbaseret betaling for at placere et værdipapir. Etiketten er mindre vigtig end den økonomiske virkelighed.

Arrangørregistrering i praksis

Efter RIA skal alle, der promoverer en investering i et regionalt center, registreres og oplyses. Det gælder også influencere og agenter, der laver videoer, som lover "grønt kort + lejlighed i én pakke". Hvis en ejendomsmægler virkelig begrænser sig til ejendomsmæglervirksomhed, bør de overlade investeringssamtalen til udstederens registrerede distributionspartnere og undgå succesbaseret kompensation, der er knyttet til sikkerheden. Hvis de promoverer investeringen, bør de registrere sig og sikre, at kompensationen oplyses konsekvent i journalen.

Hvad der har ændret sig siden 2018, og hvorfor det ikke har løst alt

RIA gav USCIS nye værktøjer: revisioner, besøg på stedet, en integritetsfond og en ordning for registrering af promotorer. USCIS Policy Manual har siden afklaret opretholdelse for investorer efter RIA og gentaget risikoprincipper. I mellemtiden har reserverede visumkategorier øget efterspørgslen efter visse projekttyper, herunder nogle lejlighedstunge projekter. Håndhævelsesværktøjet er stærkere, men det er ikke allestedsnærværende; markedsføring, der finder sted uden for platformen eller i udlandet, vises måske aldrig i projektregistret, medmindre nogen sørger for det. Det hul forklarer, hvorfor nogle designs fortsat cirkulerer på trods af de formelle regler.

Konklusion

Løftet om "ejerlejlighed + grønt kort" er stadig stærkt, men netop de funktioner, der gør det overbevisende for en køber, gør det ofte ikke-kompatibelt som en investering. RIA har skærpet de værktøjer, som myndighederne kan bruge, men det er stadig op til de praktiserende læger og investorerne at adskille markedsføringsglans fra den strukturelle virkelighed. Hvis den værdi, der tilbydes en EB-5-deltager, forsvinder i det øjeblik, de afviser at investere, er det sandsynligvis en overvejelse - og det er sandsynligvis et problem. Løsningen er ikke at opgive ejendomsprojekter, men at bygge dem med den disciplin, som EB-5 fortjener: ægte risikokapital, ærlige oplysninger og en streng firewall mellem forbrugerfordele og investeringsvilkår.