12 de outubro de 2025 | Por Michael A. Harris

Em 2018 Eu avisei que alguns promotores de condomínios estavam a combinar a venda de unidades com Angariação de fundos EB-5 de formas que punham em causa os requisitos essenciais do programa: um capital verdadeiramente em risco, o princípio do não resgate e a transparência do promotor e do cumprimento dos valores mobiliários. Sete anos depois, os mesmos temas continuam a ressurgir. Atualmente, cada vez mais Realtors® ou agentes imobiliários estão a comercializar este tipo de ofertas. A linguagem de marketing evoluiu, como "viva aqui enquanto o seu EB-5 é processado", "participação apenas de compradores", "atribuições limitadas de EB-5 para compradores", mas os pontos de pressão subjacentes permanecem constantes. Após 2022, o Lei sobre a reforma e a integridade do EB-5 (RIA) elevou a fasquia das auditorias, do registo de promotores e das divulgações. No entanto, os projectos mais problemáticos continuam a basear-se em incentivos oferecidos pelo facto de um investidor escolher o título EB-5.

Esta atualização explica porque é que esses incentivos são arriscados, como é que normalmente aparecem no mercado, o que mudou desde 2018 e o que é realmente uma arquitetura compatível quando um projeto insiste em vender condomínios enquanto angaria capital EB-5.

As linhas de base que sustentam todas as análises

Capital de risco e princípio de não reembolso

O capital EB-5 deve estar exposto aos altos e baixos da empresa. Não pode ser dado ao investidor um direito (expresso ou implícito) de reaver o seu dinheiro em termos pré-definidos, nem um benefício garantido que substitua o reembolso. Quando o marketing de um condomínio sugere que os fundos EB-5 de um investidor financiarão previsivelmente a sua própria unidade ou serão creditados contra o preço de compra, o investimento começa a assemelhar-se a um empréstimo com um take-out incorporado. É aí que termina a estrutura conforme e começa o resgate proibido.

Fundos emprestados e garantias

Os investidores podem utilizar fundos emprestados, mas o investidor deve ser pessoalmente responsável e a garantia não pode transformar o capital próprio num retorno garantido de facto. Se o empréstimo for oferecido pelo promotor ou por uma filial e se estiver implícito que será reembolsado com as receitas do EB-5, o risco aumenta. Mesmo sem uma garantia explícita dos juros do EB-5, as referências repetidas ao reembolso "quando o seu capital EB-5 regressar" podem minar a postura de risco.

Integridade, promotores e divulgação de informações

O RIA introduziu o registo de promotores (Formulário I-956K), auditorias de rotina e um fundo de integridade. Na prática, isso pode significar que qualquer pessoa que comercialize o investimento, e não apenas os condomínios, deve estar registada, e a compensação deve ser divulgada de forma consistente em todos os registos e comunicações aos investidores. Quando o material de vendas brilhante promete regalias que nunca aparecem no conjunto de registos, o problema de integridade não é cosmético; é estrutural.

Sobreposições de direito dos valores mobiliários

Os interesses EB-5 são títulosA empresa é uma empresa de investimento, oferecida aos investidores através de ofertas de colocação privada. Se alguém solicita investidores e é compensado pelo seu sucesso - direta ou indiretamente - está a entrar no território dos corretores. Chamar-lhe "bónus de marketing" ou encaminhar o pagamento através de uma comissão de condomínio não altera a análise. As autoridades reguladoras analisam o que é feito e como é pago, e não o título do cargo num cartão de visita.

O que vemos no mercado atual

(Estudos de casos anónimos)

Em todos os decks de marketing, vídeos de imobiliárias e brochuras de ofertas, os mesmos temas estruturais são recorrentes, muitas vezes vestidos com marcas diferentes, mas construídos sobre a mesma base. Para ilustrar, destilei estes designs recorrentes em exemplos anónimos, Projectos A a E, retirado de materiais publicamente disponíveis.

Projeto A: Participação só para compradores

Como é comercializado. Diz-se que o aumento do EB-5 está disponível apenas para os compradores de unidades no mesmo empreendimento. A mensagem é subtil: "As nossas dotações EB-5 estão reservadas aos compradores". Nada promete abertamente um crédito financeiro, mas a elegibilidade está ligada ao facto de ser um comprador.

Porque é que isto convida a um exame minucioso. Condicionar o acesso a um título a uma compra separada por parte do consumidor não é automaticamente ilegal, mas concentra os conflitos. Qualquer consideração especial, como janelas de fecho alargadas, ocupação acelerada ou preços preferenciais, que sejam oferecidos pelo facto de a pessoa investir no título EB-5, começa a parecer um valor garantido em virtude do investimento. É precisamente este tipo de ligação que a regra de não resgate pretende impedir.

Qual o aspeto de uma variante mais limpa. Se um projeto insistir neste enquadramento, o condomínio e o investimento EB-5 devem ser, comprovadamente, transacções independentes. Os documentos EB-5 devem renunciar a quaisquer benefícios relacionados com o condomínio, e os documentos do condomínio não devem fazer qualquer referência ao investimento EB-5. Os registos do promotor e as divulgações de compensação devem estar alinhados em ambas as vias.

Projeto B: "Faça o seu EB-5 entrar no condomínio mais tarde"

Como é comercializado. É dito ao investidor que pode fechar uma unidade agora, ou inscrever-se num acordo de leaseback ou de compensação para que, após um período, o capital EB-5 (ou um montante semelhante) financie efetivamente o seu fecho pessoal.

Porque é que isto é problemático. Quando o investimento acaba previsivelmente por pagar a propriedade do próprio investidor, funciona como um take-out. Mesmo que a documentação evite a palavra "crédito", o projeto trata o capital próprio como uma fonte pré-estabelecida de reembolso ou de financiamento da compra. Esta é a essência de um resgate inadmissível.

Um exemplo prático. Imagine um investidor que contribui para a parceria EB-5 ao mesmo tempo que celebra um contrato de locação financeira de três anos com a promessa de que os pagamentos cumulativos da locação e uma compensação pré-estabelecida cobrirão o seu pagamento inicial no fecho. Mesmo que os números sejam apresentados como independentes, a realidade comercial é uma troca estruturada de investimento para benefício pessoal. A USCIS avalia a substância em detrimento da forma.

Projeto C: Encerramentos alargados para compradores EB-5

Como é comercializado. As equipas de vendas oferecem discretamente prazos de fecho mais longos do que o mercado aos participantes no EB-5, que por vezes são associados a acordos de ocupação ou de rendimento, com base na teoria de que o processamento da imigração precisa de tempo.

Porque é que isto é arriscado. Uma prorrogação do prazo não é ilegal por si só, mas quando a prorrogação é uma contrapartida do investimento, torna-se um benefício ligado ao título. Isto pode ser interpretado como um valor garantido: o comprador beneficia de vantagens em termos de tempo, ocupação ou rendimento que os outros compradores não recebem, apenas pelo facto de terem investido. Se essas concessões não forem registadas nos materiais de oferta, existe também um problema de divulgação ao abrigo do RIA.

O que verificar. Procure cartas de acompanhamento, e-mails de marketing ou brochuras em língua estrangeira que descrevam prazos especiais para o EB-5. Se essas promessas existirem fora dos quatro cantos dos documentos de oferta, espere atritos mais tarde, seja na adjudicação ou durante uma revisão de integridade.

Projeto D: Empréstimos de afiliados ou de promotores a investidores

Como é comercializado. O promotor ou um afiliado apresenta um empréstimo pessoal para ajudar os investidores a cumprir o mínimo do EB-5, juntamente com garantias informais de que o reembolso pode ocorrer quando o capital do EB-5 for devolvido.

Onde está a linha. Os fundos emprestados continuam a ser permitidos se o investidor for pessoalmente responsável e se qualquer garantia for normal (por exemplo, bens imobiliários não relacionados) e não afetar os interesses do EB-5. Os problemas surgem quando a garantia é o interesse da parceria EB-5 ou quando as comunicações implicam repetidamente que a fonte esperada de reembolso é o próprio retorno do EB-5. Essa expetativa, mesmo que não seja um pacto rígido, corrói o carácter de risco do capital.

Uma configuração mais segura. Se estiverem disponíveis empréstimos, mantenha o credor independente, documente a responsabilidade pessoal e elimine qualquer penhor de interesses ou receitas do EB-5. O marketing não deve sugerir que o investimento EB-5 é um plano de poupança incorporado para pagar o empréstimo.

Projeto E: Libertação antecipada de caução, cupão baixo, taxas elevadas

Como é comercializado. Os materiais descrevem mínimos ao nível da TEA, uma taxa de administração, a libertação de fundos após a apresentação do pedido e não após a aprovação, e juros nominais para o investidor durante vários anos.

Quando isto se torna um problema. Nenhuma destas condições é inerentemente não conforme. No entanto, quando combinadas com a elegibilidade exclusiva do comprador, com a prorrogação dos prazos de fecho ou com vantagens associadas ao condomínio, o perfil geral muda: o projeto obtém acesso antecipado ao capital, enquanto o investidor recebe benefícios associados a uma compra do consumidor que não estão disponíveis para outros. Esta combinação aumenta o risco de adjudicação e pode suscitar problemas de integridade se as divulgações forem incoerentes.

Mergulho profundo: O discurso "Duas opções no fecho" de um agente imobiliário

Gostaria de analisar um guião de venda específico que encontrámos na página de um agente imobiliário. O texto apresenta dois caminhos oferecidos aos "investidores EB-5 na altura do fecho". A primeira opção diz que o investidor pode fechar a compra do condomínio separadamente e mudar-se imediatamente. A opção dois oferece um fecho diferido de três anos num leaseback em que o promotor aluga o apartamento, divide o rendimento do aluguer com o investidor e, ao fim de três anos, o investidor fecha o negócio utilizando os seus "fundos de investimento". A página do agente imobiliário lista os preços unitários e convida os leitores a contactar o escritório para uma "apresentação EB-5" completa.

Primeira opção: "Feche o condomínio separadamente e mude-se agora"

À primeira vista, fechar o condomínio como um comprador normal e, ao mesmo tempo, investir no aumento do projeto EB-5 pode ser estruturado em conformidade, mas apenas se as duas transacções forem genuinamente independentes. Independência significa que não há referências cruzadas, nem cartas de acompanhamento, nem vantagens financeiras ou temporais no condomínio que existam devido ao investimento EB-5. O perigo aqui não está no ato de comprar uma unidade; está no enquadramento: o guião do agente imobiliário oferece estas escolhas aos investidores EB-5 no fecho da transação, implicando que o próprio estatuto de participante no EB-5 desbloqueia opções indisponíveis para os compradores comuns. Esta implicação, sem mais, é um sinal de incentivo. Se o projeto oferece condições de condomínio idênticas a todos os compradores, o marketing deve dizê-lo explicitamente. Se não o fizer, a independência das transacções já está comprometida.

Uma segunda preocupação é o silêncio documental. Se o pessoal de vendas tem poderes para discutir "opções para os investidores EB-5", os mesmos conceitos devem aparecer de forma precisa e consistente nos documentos de oferta e nos registos do projeto. Quando a conversa se limita ao marketing e não ao registo apresentado à USCIS, o problema da integridade pode eclipsar a questão da imigração.

Segunda opção: "Atrasar o fecho em três anos, fazer um leaseback e depois fechar com fundos de investimento"

É nesta segunda via que se concentram os problemas estruturais. Um atraso no fecho ligado ao estatuto EB-5 é, em si mesmo, uma forma de retribuição, particularmente quando oferecido como um pacote com partilha de rendimentos de leaseback. Em termos simples, o investidor recebe valor económico (por exemplo, tempo, alternativas de ocupação e fluxo de rendimentos) por ser um participante no EB-5. Se o mesmo pacote não estiver disponível para compradores não EB-5 em condições iguais, a contrapartida está ligada ao investimento.

A questão mais importante é o ponto final prometido: após três anos, o investidor pode "fechar com o uso de seus fundos de investimento". Se essas palavras se referem ao capital EB-5 (ou ao retorno antecipado desse capital), o acordo começa a parecer um take-out pré-estabelecido. O capital EB-5 destina-se a ser investido na empresa, e não a ser utilizado para pagar o condomínio pessoal do investidor. Mesmo que a papelada evite um crédito literal da NCE para a mesa de fecho, uma compensação estruturada que preveja que o investidor irá recorrer ao investimento EB-5 para financiar a sua compra reflecte um resgate em substância. Se juntarmos a isso um leaseback que canaliza o rendimento provisório para o investidor antes mesmo de este receber o título de propriedade, a imagem do incentivo torna-se mais nítida.

A calendarização agrava o problema. A orientação pós-RIA continua a exigir que o investimento EB-5 seja mantido em risco durante um período definido associado à residência condicional. Um fecho atrasado de três anos que dependa da utilização do investimento EB-5 ou dos seus rendimentos corre o risco de colidir com esse horizonte de sustentação. Conceber o plano de condomínio em torno do retorno esperado do capital EB-5 é precisamente o que o quadro de não resgate tenta evitar.

Detalhes de preços e a deixa "Contacte-nos para uma apresentação EB-5

A página passa sem problemas das duas opções para pontos de preço específicos e um apelo para contactar o escritório para uma apresentação EB-5. Essa transição é importante. Quando um agente imobiliário convida potenciais compradores para uma apresentação sobre o investimento, o agente já não está confinado à corretagem de propriedades. Está a promover um título. Se a compensação for baseada no sucesso, direta ou indiretamente, através de comissões de condomínio melhoradas quando um comprador também investe, então a atividade deriva para uma conduta de corretor-negociante não registado. Separadamente, o registo do promotor pós-RIA espera que qualquer pessoa que comercialize o investimento seja registada e divulgada; o roadshow EB-5 de um agente imobiliário não pode ser uma atividade não registada.

Riscos e consequências prováveis da estrutura de "duas opções no fecho

Porque é que esta estrutura é arriscada

A via de leaseback-and-delay é enquadrada como flexibilidade para o consumidor, mas na prática alinha o investimento EB-5 com um calendário de encerramento pessoal. Quando um guião de vendas propõe que, após três anos, um comprador pode "fechar o negócio com a utilização dos seus fundos de investimento", a expetativa comercial torna-se clara: prevê-se que o investimento sirva como uma fonte pré-acordada para a compra do próprio comprador. Mesmo sem um crédito literal nos documentos de oferta, os adjudicatários e os auditores procuram a substância. Uma compensação planeada do investimento contra o encerramento do condomínio assemelha-se a uma aquisição/resgate, o que é incompatível com o requisito de risco.

Há também a questão da contrapartida ligada ao investimento. Encerramentos prolongados, leasebacks com partilha de rendimentos ou preferências de inventário oferecidas aos "investidores EB-5" fornecem um valor económico garantido que existe porque a pessoa investe. A menos que essas mesmas condições estejam ampla e identicamente disponíveis para compradores não EB-5, bem como documentadas apenas nos documentos do condomínio, a USCIS pode considerá-las como incentivos que amortecem o risco, minando a própria incerteza que o património EB-5 deve suportar.

Por último, o período de manutenção apresenta fricções. Após o RIA, o capital deve permanecer em risco durante o período necessário associado à residência condicional. Um arco de marketing de três anos que culmina em "use os seus fundos de investimento" sugere que a empresa está orientada para a liquidez pessoal num calendário que pode não acompanhar o calendário da imigração. Mesmo que seja utilizado um papel para evitar uma infração técnica, as mensagens podem convidar a um inquérito mais profundo e a problemas de credibilidade.

O que pode acontecer aos investidores EB-5

Na fase do I-526E, os investidores podem receber RFEs ou NOIDs que averiguam se o pacote constitui uma contrapartida ou um resgate de facto. Se as promessas de marketing não corresponderem ao conjunto de ofertas apresentado, seguem-se perguntas baseadas na integridade. Mais tarde, na I-829, se os fluxos de caixa ou a mecânica de fecho reflectirem o plano comercializado, especialmente se o capital EB-5 ou o seu retorno for utilizado para financiar o fecho do condomínio, a USCIS pode considerar que o investimento não foi mantido em risco, mesmo que tenha ocorrido criação de emprego. As tentativas de readaptar a linguagem após os registos arriscam complicações de alteração material, enquanto qualquer ação de sanções contra o centro regional ou o emissor pode deixar os investidores cumpridores a enfrentar atrasos e incertezas que não são da sua responsabilidade.

O que pode acontecer aos agentes imobiliários

Os agentes imobiliários que organizam "apresentações sobre o EB-5", discutem os termos ou os retornos e orientam os potenciais clientes para a subscrição de contratos já não estão apenas a vender propriedades, estão a promover um título. Se a sua compensação for baseada no sucesso, quer seja paga como uma taxa de referência separada ou incorporada numa comissão de condomínio melhorada dependente do investimento, enfrentam a exposição de um corretor ao abrigo da lei dos valores mobiliários. Paralelamente, após o RIA, qualquer pessoa que promova um investimento num centro regional deve apresentar o Formulário I-956K antes de o fazer e garantir que a compensação é divulgada no registo da petição. A falha em qualquer uma das frentes pode desencadear RFEs de investidores e escrutínio de integridade ao nível da plataforma.

O que pode acontecer aos promotores e emissores

Os promotores que toleram incentivos apenas ao EB-5 nos canais de vendas ou que dependem de distribuição não registada arriscam acções de integridade do USCIS (auditorias, visitas ao local, sanções) e vulnerabilidades de títulos (risco de rescisão, desafios às isenções de oferta privada). Mesmo que os aspectos económicos do projeto sejam sólidos, os prazos de adjudicação podem prolongar-se, o capital pode ser atrasado na caução ou recuperado e os custos de reputação podem repercutir-se nas relações com os credores e na pré-venda.

A versão resumida

A segunda opção concentra quase todos os principais obstáculos do EB-5: resgate, consideração, tempo de sustentação e cumprimento do promotor/títulos, tudo num único pacote. A primeira opção só é viável se a compra do condomínio e o investimento EB-5 forem genuinamente independentes em termos de documentos, economia e prática de vendas. Sem estas salvaguardas, tanto os riscos de imigração como os riscos de segurança passam de teóricos a prováveis.

"Consideração" oferecida aos investidores EB-5: Porque é que é importante

A forma mais simples de compreender a consideração é perguntar: Esta pessoa receberia esta vantagem se não investisse no título EB-5? Se a resposta for não, o benefício está provavelmente ligado ao investimento. Os exemplos mais comuns incluem preços ou créditos especiais, garantias de aluguer, fechamentos longos ou direitos de ocupação oferecidos apenas aos participantes do EB-5. Cada um deles transmite um valor que é independente do desempenho do investimento. Ao longo do tempo, um padrão de tal valor pode parecer um substituto para o próprio risco que o estatuto exige. Quando os incentivos são entregues através de e-mails não oficiais, vídeos em língua estrangeira ou guiões de centros de vendas, o problema da divulgação agrava o problema do risco.

Agentes imobiliários e a proposta de investimento EB-5

Quando a venda de imóveis se transforma em solicitação de títulos

É compreensível que os profissionais do sector imobiliário e os agentes imobiliários falem das caraterísticas da propriedade, mas a linha é ultrapassada quando a conversa muda para o investimento no título EB-5: a entidade, o prazo, o retorno, o modelo de criação de emprego e os resultados da petição. Se essa solicitação estiver ligada a uma compensação baseada no sucesso, mesmo indiretamente através de comissões de condomínio melhoradas ou bónus de referência, a atividade começa a parecer uma corretagem não registada.

O problema da Comissão com outro nome

Algumas equipas tentam isolar a compensação dos títulos incorporando-a na comissão imobiliária. Se o pagamento extra estiver disponível apenas quando o comprador também subscreve o título EB-5, a lei irá provavelmente tratá-lo como aquilo que é: pagamento baseado na transação para colocar um título. O rótulo é menos importante do que a realidade económica.

Registo do promotor na prática

Após o RIA, qualquer pessoa que promova um investimento num centro regional deve ser registada e divulgada. Isso inclui influenciadores e agentes que criam vídeos que prometem "green card + condomínio num só pacote". Se um agente imobiliário se limitar verdadeiramente à corretagem de propriedades, deve passar a conversa sobre o investimento para os parceiros de distribuição registados do emitente e evitar a compensação baseada no sucesso associada ao título. Se promoverem o investimento, devem registar-se e garantir que a compensação é divulgada de forma consistente no registo.

O que mudou desde 2018 e porque é que não resolveu tudo

O RIA deu à USCIS novos instrumentos: auditorias, visitas ao local, um fundo de integridade e um regime de registo de promotores. Desde então, o Manual de Políticas da USCIS clarificou o apoio aos investidores pós-RIA e reiterou os princípios de risco. Entretanto, as categorias de vistos reservadas aumentaram a procura de certos tipos de projectos, incluindo alguns empreendimentos em condomínio. O conjunto de ferramentas de aplicação é mais forte, mas não é omnipresente; o marketing que ocorre fora da plataforma ou no estrangeiro pode nunca aparecer no registo do projeto, a não ser que alguém se certifique de que o faz. Esta lacuna explica por que razão alguns projectos continuam a circular apesar das regras formais.

Conclusão

A promessa de "condomínio + green card" continua a ser poderosa, mas as caraterísticas que a tornam atractiva para um comprador fazem com que, muitas vezes, não esteja em conformidade como investimento. A RIA aperfeiçoou as ferramentas que os reguladores podem utilizar, mas o ónus continua a recair sobre os profissionais e os investidores para separar o brilho do marketing da realidade estrutural. Se o valor oferecido a um participante no EB-5 desaparecer no momento em que este se recusar a investir, trata-se provavelmente de uma consideração - e é provavelmente um problema. A solução não é abandonar os projectos imobiliários, mas construí-los com a disciplina que o EB-5 merece: verdadeira equidade em risco, divulgações honestas e uma barreira rigorosa entre as vantagens para o consumidor e as condições de investimento.