Oktober 12, 2025 | Von Michael A. Harris

Unter 2018 warnte ich dass einige Bauträger von Eigentumswohnungen den Verkauf von Einheiten mit EB-5-Geldbeschaffung auf eine Art und Weise, die die Kernanforderungen des Programms bedrohte: echtes Risikokapital, der Grundsatz des Rücknahmeverbots und die transparente Einhaltung der Vorschriften durch die Projektträger und Wertpapiere. Sieben Jahre später tauchen die gleichen Themen immer wieder auf. Und heute wird festgestellt, dass immer mehr Makler® oder Immobilienmakler derartige Angebote vermarkten. Die Marketingsprache hat sich weiterentwickelt, z. B. "hier leben, während Ihr EB-5-Projekt bearbeitet wird", "Teilnahme nur für Käufer", "begrenzte EB-5-Zuteilungen für Käufer", aber die zugrunde liegenden Druckpunkte bleiben konstant. Nach 2022 wird die EB-5 Reform und Integritätsgesetz (RIA) die Anforderungen an Prüfungen, die Registrierung von Projektträgern und die Offenlegung von Informationen erhöht. Die problematischsten Modelle beruhen jedoch nach wie vor auf Anreizen, die angeboten werden, weil sich ein Investor für das EB-5-Wertpapier entscheidet.

Dieses Update erklärt, warum diese Anreize riskant sind, wie sie üblicherweise auf dem Markt auftreten, was sich seit 2018 geändert hat und wie eine konforme Architektur tatsächlich aussieht, wenn ein Projekt darauf besteht, Eigentumswohnungen zu verkaufen und gleichzeitig EB-5-Kapital zu beschaffen.

Die Grundlinien, die jeder Analyse zugrunde liegen

Risikokapital und das Rücknahmeverbot

Das EB-5-Kapital muss den Höhen und Tiefen des Unternehmens ausgesetzt sein. Dem Investor kann weder ein (ausdrückliches oder stillschweigendes) Recht eingeräumt werden, sein Geld zu festgelegten Bedingungen zurückzubekommen, noch eine garantierte Leistung, die die Rückzahlung ersetzt. Wenn die Vermarktung von Eigentumswohnungen suggeriert, dass die EB-5-Gelder eines Investors vorhersehbar seine eigene Einheit finanzieren oder auf den Kaufpreis angerechnet werden, beginnt die Investition einem Darlehen mit eingebauter Auszahlung zu ähneln. An diesem Punkt endet die konforme Struktur und beginnt die verbotene Rückzahlung.

Fremdmittel und Sicherheiten

Investoren können Fremdkapital verwenden, aber der Investor muss persönlich haften, und die Sicherheiten können das Eigenkapital nicht in eine de facto gesicherte Rendite verwandeln. Wenn das Darlehen vom Bauträger oder einem verbundenen Unternehmen angeboten wird und implizit erwartet wird, dass es aus den EB-5-Erlösen zurückgezahlt wird, steigt das Risiko. Auch ohne eine ausdrückliche Verpfändung der EB-5-Beteiligung können wiederholte Verweise auf die Rückzahlung "wenn Ihr EB-5-Kapital zurückkommt" die Risikoposition untergraben.

Integrität, Projektträger und Offenlegung

Die RIA hat die Registrierung von Projektträgern (Formular I-956K), Routineprüfungen und einen Integritätsfonds. In der Praxis kann das bedeuten, dass jeder, der die Investition und nicht nur die Eigentumswohnungen vermarktet, registriert sein sollte und dass die Vergütung in den Unterlagen und in den Mitteilungen an die Anleger einheitlich offengelegt werden muss. Wenn in Hochglanz-Verkaufsunterlagen Vergünstigungen versprochen werden, die nie in den Unterlagen auftauchen, ist das Integritätsproblem nicht kosmetischer Natur, sondern struktureller Natur.

Wertpapierrechtliche Overlays

EB-5-Interessen sind Wertpapieredie den Anlegern über Privatplatzierungen angeboten werden. Wenn jemand um Anleger wirbt und für den Erfolg - direkt oder indirekt - entschädigt wird, bewegt er sich auf dem Gebiet der Broker-Dealer. Die Bezeichnung als "Marketing-Bonus" oder die Weiterleitung der Zahlung über eine Provision für die Wohnung ändert nichts an der Analyse. Die Aufsichtsbehörden achten darauf, was getan wird und wie es bezahlt wird, nicht auf die Berufsbezeichnung auf der Visitenkarte.

Was wir auf dem heutigen Markt sehen

(Anonymisierte Fallstudien)

In Marketingdecks, Immobilienvideos und Angebotsbroschüren tauchen immer wieder dieselben strukturellen Themen auf, oft in einem anderen Branding, aber auf demselben Fundament. Zur Veranschaulichung habe ich diese wiederkehrenden Designs in anonymisierte Beispiele destilliert, Projekte A bis Edie aus öffentlich zugänglichem Material stammen.

Projekt A: Teilnahme nur für Käufer

Wie es vermarktet wird. Die EB-5-Erhöhung steht angeblich nur Käufern von Einheiten in derselben Siedlung zur Verfügung. Die Botschaft ist subtil: "Unsere EB-5-Zuteilungen sind für Käufer reserviert". Es wird nicht offen ein finanzieller Kredit versprochen, aber die Berechtigung ist daran geknüpft, ein Käufer zu sein.

Warum dies zur Überprüfung einlädt. Die Bedingung, dass der Zugang zu einem Wertpapier von einem separaten Verbraucherkauf abhängt, ist nicht automatisch rechtswidrig, aber sie bündelt Konflikte. Jegliche besondere Gegenleistung, wie z. B. verlängerte Schließungszeitfenster, beschleunigte Belegung oder Vorzugspreise, die angeboten werden, weil die Person in das EB-5-Wertpapier investiert, beginnen wie ein Wert auszusehen, der aufgrund der Investition garantiert wird. Das ist genau die Art von Verknüpfung, die das Rücknahmeverbot verhindern soll.

So sieht eine sauberere Variante aus. Wenn ein Projekt auf diesem Rahmen besteht, müssen die Eigentumswohnung und die EB-5-Investition nachweislich unabhängige Transaktionen sein. Die EB-5-Dokumente sollten alle mit der Eigentumswohnung verbundenen Vorteile ausschließen, und die Eigentumswohnungsdokumente sollten keinen Bezug auf die EB-5-Investition nehmen. Die Registrierungen der Projektträger und die Offenlegung der Vergütungen müssen in beiden Bereichen übereinstimmen.

Projekt B: "Rollen Sie Ihr EB-5 später in die Eigentumswohnung"

Wie es vermarktet wird. Dem Investor wird gesagt, er könne jetzt eine Einheit kaufen oder eine Rückmietungs- oder Aufrechnungsvereinbarung abschließen, so dass nach einer gewissen Zeit das EB-5-Kapital (oder ein ähnlicher Betrag) tatsächlich seinen persönlichen Abschluss finanziert.

Warum dies problematisch ist. Wenn die Investition vorhersehbar in die Bezahlung der eigenen Immobilie mündet, fungiert sie als "Take-out". Auch wenn in den Unterlagen das Wort "Kredit" vermieden wird, wird das Eigenkapital als eine im Voraus vereinbarte Quelle für die Rückzahlung oder Kauffinanzierung behandelt. Das ist das Wesen einer unzulässigen Tilgung.

Ein praktisches Beispiel. Stellen Sie sich einen Investor vor, der sich an der EB-5-Partnerschaft beteiligt und gleichzeitig eine dreijährige Rückmietvereinbarung mit dem Versprechen eingeht, dass die kumulierten Mietzahlungen und eine im Voraus vereinbarte Verrechnung seine Anzahlung bei Abschluss abdecken werden. Auch wenn die Zahlen als unabhängig dargestellt werden, handelt es sich in Wirklichkeit um einen strukturierten Austausch von Investitionen gegen persönliche Vorteile. USCIS bewertet den Inhalt und nicht die Form.

Projekt C: Erweiterte Abschlüsse für EB-5-Käufer

Wie es vermarktet wird. Die Verkaufsteams bieten den EB-5-Teilnehmern häufig längere Abschlussfristen als auf dem Markt üblich an, die manchmal mit Miet- oder Einkommensvereinbarungen gekoppelt sind, da die Bearbeitung der Einwanderungsanträge Zeit braucht.

Warum dies riskant ist. Eine verlängerte Abschlussfrist ist für sich genommen nicht illegal, aber wenn die Verlängerung eine Gegenleistung für die Investition ist, wird sie zu einem mit dem Wertpapier verbundenen Vorteil. Das kann als zugesicherter Wert verstanden werden: Der Käufer genießt Zeit-, Belegungs- oder Einkommensvorteile, die andere Käufer nicht erhalten, nur weil sie investiert haben. Wenn diese Zugeständnisse nicht in den Angebotsunterlagen enthalten sind, gibt es auch ein Offenlegungsproblem im Rahmen der GFA.

Was zu überprüfen ist. Achten Sie auf Begleitschreiben, Marketing-E-Mails oder fremdsprachige Broschüren, in denen spezielle EB-5-Zeitpläne beschrieben werden. Wenn diese Versprechen außerhalb der vier Ecken der Angebotsunterlagen stehen, müssen Sie später mit Reibungen rechnen, entweder bei der Entscheidung oder bei einer Integritätsprüfung.

Projekt D: Darlehen von Tochtergesellschaften oder Entwicklern an Investoren

Wie es vermarktet wird. Der Bauträger oder ein verbundenes Unternehmen bietet ein persönliches Darlehen an, um den Investoren zu helfen, das EB-5-Minimum zu erreichen, zusammen mit informellen Zusicherungen, dass die Rückzahlung erfolgen kann, wenn das EB-5-Kapital zurückgegeben wird.

Wo die Grenze ist. Geliehene Gelder bleiben zulässig, wenn der Investor persönlich haftet und die Sicherheiten gewöhnlich sind (z. B. unverbundene Immobilien) und die EB-5-Beteiligung nicht berühren. Problematisch wird es, wenn es sich bei der Sicherheit um die EB-5-Gesellschaftsanteile handelt oder wenn in der Kommunikation wiederholt darauf hingewiesen wird, dass die erwartete Rückzahlungsquelle die EB-5-Rendite selbst ist. Diese Erwartung, selbst wenn es sich nicht um eine feste Vereinbarung handelt, untergräbt den Risikocharakter des Eigenkapitals.

Eine sicherere Konfiguration. Wenn Darlehen zur Verfügung stehen, sollte der Darlehensgeber unabhängig bleiben, die persönliche Haftung dokumentieren und jegliche Verpfändung von EB-5-Anteilen oder -Erlösen aufheben. Das Marketing darf nicht den Eindruck erwecken, dass die EB-5-Investition ein eingebauter Sparplan für die Rückzahlung des Darlehens ist.

Projekt E: Vorzeitige Freigabe des Treuhandkontos, niedriger Kupon, hohe Gebühren

Wie es vermarktet wird. In den Unterlagen werden Mindestbeträge auf TEA-Niveau, eine Verwaltungsgebühr, die Freigabe der Mittel bei Antragstellung und nicht bei Genehmigung und nominale Zinsen für den Anleger über mehrere Jahre beschrieben.

Wenn dies zu einem Problem wird. Keine dieser Bedingungen ist von Natur aus nicht konform. Aber wenn sie mit der Berechtigung nur für Käufer, verlängerten Abschlüssen oder mit Eigentumswohnungen verbundenen Vergünstigungen gepaart sind, verschiebt sich das Gesamtprofil: Das Projekt erhält einen frühen Zugang zu Kapital, während der Investor Vorteile erhält, die an einen Verbraucherkauf gebunden sind und anderen nicht zur Verfügung stehen. Diese Kombination erhöht das Beurteilungsrisiko und kann bei uneinheitlichen Angaben zu Problemen mit der Integrität führen.

Tiefes Eintauchen: Die "Zwei Optionen beim Abschluss" eines Immobilienmaklers

Ich möchte ein bestimmtes Verkaufsskript auspacken, das wir auf der Seite eines Immobilienmaklers gefunden haben. Der Text stellt zwei Möglichkeiten vor, die "EB-5-Investoren zum Zeitpunkt des Abschlusses" angeboten werden. Option eins besagt, dass der Investor die Eigentumswohnung separat abschließen und sofort einziehen kann. Option zwei bietet einen um drei Jahre verzögerten Abschluss eines Rückmietvertrags, bei dem der Bauträger die Wohnung vermietet, die Mieteinnahmen mit dem Investor teilt und der Investor nach drei Jahren mit seinen "Investitionsmitteln" abschließt. Auf der Seite des Immobilienmaklers werden dann die Preise der Wohnungen aufgeführt und die Leser aufgefordert, sich für eine vollständige "EB-5-Präsentation" an das Büro zu wenden.

Option Eins: "Schließen Sie die Eigentumswohnung separat ab und ziehen Sie jetzt ein"

Oberflächlich betrachtet kann der Abschluss der Eigentumswohnung als normaler Käufer bei gleichzeitiger Investition in die EB-5-Aufstockung des Projekts gesetzeskonform strukturiert werden, aber nur, wenn die beiden Transaktionen wirklich unabhängig sind. Unabhängigkeit bedeutet, dass es keine Querverweise, keine Nebenabreden und keine finanziellen oder zeitlichen Vorteile für die Eigentumswohnung gibt, die durch die EB-5-Investition entstehen. Die Gefahr liegt hier nicht im Kauf einer Einheit, sondern in der Gestaltung: Das Skript des Immobilienmaklers bietet EB-5-Investoren beim Abschluss diese Möglichkeiten und impliziert, dass allein der Status eines EB-5-Teilnehmers Optionen freischaltet, die normalen Käufern nicht zur Verfügung stehen. Diese Andeutung ist ohne weiteres ein Anreizsignal. Wenn das Projekt allen Käufern die gleichen Bedingungen für Eigentumswohnungen bietet, sollte dies im Marketing ausdrücklich erwähnt werden. Wenn dies nicht der Fall ist, ist die Unabhängigkeit der Transaktionen bereits gefährdet.

Ein zweites Problem ist das Schweigen der Dokumente. Wenn das Verkaufspersonal befugt ist, "Optionen für EB-5-Investoren" zu erörtern, sollten dieselben Konzepte in den Angebotsunterlagen und den Einreichungen des Projekts korrekt und konsistent erscheinen. Wenn das Gespräch nur im Marketing stattfindet und nicht in den Unterlagen, die dem USCIS vorgelegt werden, kann das Integritätsproblem das Einwanderungsproblem in den Schatten stellen.

Option Zwei: "Schließung um drei Jahre verzögern, zurückmieten, dann mit Investitionsmitteln schließen"

Bei diesem zweiten Weg konzentrieren sich die strukturellen Probleme. Ein verzögerter Abschluss, der an den EB-5-Status geknüpft ist, stellt selbst eine Form der Gegenleistung dar, insbesondere wenn er als Paket mit einer Leaseback-Einkommensbeteiligung angeboten wird. Im Klartext: Der Investor erhält einen wirtschaftlichen Wert (z. B. Zeit, Belegungsalternativen und Einkommensfluss), weil er ein EB-5-Teilnehmer ist. Wenn das gleiche Paket für Nicht-EB-5-Käufer nicht zu gleichen Bedingungen erhältlich ist, handelt es sich um eine investitionsgebundene Gegenleistung.

Das größere Problem ist der versprochene Endpunkt: Nach drei Jahren kann der Investor "mit der Verwendung seiner Investitionsmittel abschließen". Wenn sich diese Worte auf das EB-5-Kapital (oder die erwartete Rendite dieses Kapitals) beziehen, sieht die Vereinbarung wie eine vorbereitete Übernahme aus. Das EB-5-Kapital soll in das Unternehmen fließen und nicht dazu dienen, die persönliche Wohnung des Investors zu bezahlen. Selbst wenn der Papierkram eine buchstäbliche Gutschrift von der NCE zum Abschlusstisch vermeidet, spiegelt eine strukturierte Aufrechnung, die vorhersagt, dass der Investor auf die EB-5-Investition zurückgreifen wird, um seinen Kauf zu finanzieren, eine Rückzahlung in der Substanz wider. Kombiniert man dies mit einem Rückmietvertrag, der dem Investor zwischenzeitliche Einnahmen zuführt, noch bevor er das Eigentum an der Immobilie erwirbt, wird das Bild der Anreize klarer.

Das Problem wird durch das Timing noch verschärft. Die Richtlinien nach dem RIA verlangen weiterhin, dass die EB-5-Investition für einen bestimmten Zeitraum in Verbindung mit dem bedingten Aufenthalt aufrechterhalten werden muss. Ein um drei Jahre verzögerter Abschluss, der von der Inanspruchnahme der EB-5-Investition oder ihrer Erlöse abhängt, kollidiert mit diesem Zeithorizont. Die Gestaltung des Condo-Plans rund um die erwartete Rendite des EB-5-Kapitals ist genau das, was das Rücknahmeverbot zu verhindern versucht.

Details zur Preisgestaltung und das Stichwort "Kontaktieren Sie uns für eine EB-5-Präsentation".

Die Seite geht nahtlos von den beiden Optionen zu spezifischen Preispunkten und der Aufforderung über, das Büro für eine EB-5-Präsentation zu kontaktieren. Dieser Übergang ist wichtig. Wenn ein Immobilienmakler potenzielle Käufer zu einer Präsentation über die Investition einlädt, beschränkt sich der Makler nicht mehr auf die Vermittlung von Immobilien. Er wirbt für ein Wertpapier. Wenn die Entschädigung direkt oder indirekt über erhöhte Provisionen für Eigentumswohnungen erfolgsabhängig ist, wenn ein Käufer ebenfalls investiert, dann driftet die Tätigkeit in Richtung nicht registriertes Broker-Dealer-Verhalten. Unabhängig davon erwartet die Post-RIA-Promoter-Registrierung, dass jeder, der die Investition vermarktet, registriert und offengelegt wird; die EB-5-Roadshow eines Immobilienmaklers kann keine außerbörsliche Aktivität sein.

Risiken und wahrscheinliche Folgen der "Zwei Optionen bei Abschluss" Struktur

Warum diese Struktur riskant ist

Der "leaseback-and-delay"-Weg wird als Flexibilität für den Verbraucher dargestellt, doch in der Praxis wird die EB-5-Investition auf einen persönlichen Zeitplan für den Abschluss ausgerichtet. Wenn ein Verkaufsskript vorschlägt, dass ein Käufer nach drei Jahren "mit dem Einsatz seiner Investitionsmittel abschließen" kann, wird die kommerzielle Erwartung deutlich: Die Investition soll als vorbereitete Quelle für den eigenen Kauf des Käufers dienen. Auch ohne eine wörtliche Gutschrift in den Angebotsunterlagen achten die Richter und Prüfer auf den Inhalt. Eine geplante Verrechnung der Investition mit dem Abschluss der Eigentumswohnung ähnelt einem Take-out/Redemption, was mit der At-Risk-Anforderung unvereinbar ist.

Es gibt auch die Frage der investitionsgebundenen Gegenleistung. Verlängerte Vertragsabschlüsse, Rückmietungen mit Einkommensbeteiligung oder Bevorzugung von Inventar, die "EB-5-Investoren" angeboten werden, bieten einen gesicherten wirtschaftlichen Wert, der existiert, weil die Person investiert hat. Wenn diese Bedingungen nicht in gleicher Weise auch für Nicht-EB-5-Käufer gelten und nicht ausschließlich in den Eigentumswohnungspapieren dokumentiert sind, kann die USCIS sie als Anreize betrachten, die das Risiko abfedern und damit die Ungewissheit untergraben, die EB-5-Kapital tragen muss.

Schließlich gibt es noch die Reibungsverluste durch die Aufrechterhaltungsfrist. Nach dem RIA muss das Kapital während des erforderlichen Zeitraums, der mit dem bedingten Aufenthalt verbunden ist, im Risiko bleiben. Ein dreijähriger Marketingbogen, der in "nutzen Sie Ihre Investitionsmittel" gipfelt, suggeriert, dass das Unternehmen auf persönliche Liquidität nach einem Zeitplan ausgerichtet ist, der möglicherweise nicht mit dem Zeitplan der Einwanderung übereinstimmt. Selbst wenn dies nur auf dem Papier steht, um einen technischen Verstoß zu vermeiden, kann die Botschaft zu tieferen Untersuchungen und Glaubwürdigkeitsproblemen führen.

Was kann mit EB-5-Investoren geschehen?

In der I-526E-Phase können Anleger RFEs oder NOIDs erhalten, in denen untersucht wird, ob das Paket eine Gegenleistung oder eine faktische Rückzahlung darstellt. Wenn die Marketingversprechen nicht mit dem eingereichten Angebot übereinstimmen, folgen Fragen zur Integrität. Später, bei I-829, wenn die Cashflows oder die Abschlussmechanismen den vermarkteten Plan widerspiegeln, insbesondere wenn EB-5-Kapital oder dessen Erträge zur Finanzierung des Wohnungsabschlusses verwendet werden, kann USCIS zu dem Schluss kommen, dass die Investition nicht risikobehaftet war, selbst wenn Arbeitsplätze geschaffen wurden. Versuche, den Wortlaut nach der Einreichung zu ändern, bergen das Risiko von Komplikationen bei wesentlichen Änderungen, während jegliche Sanktionsmaßnahmen gegen das regionale Zentrum oder den Emittenten dazu führen können, dass konforme Investoren mit Verzögerungen und Unsicherheiten konfrontiert werden, die sie nicht selbst verursacht haben.

Was kann mit Immobilienmaklern geschehen?

Immobilienmakler, die "EB-5-Präsentationen" veranstalten, Bedingungen oder Renditen erörtern und potenzielle Kunden zu Zeichnungen anleiten, verkaufen nicht mehr nur Immobilien, sondern werben für ein Wertpapier. Wenn ihre Vergütung erfolgsabhängig ist, sei es in Form einer separaten Vermittlungsgebühr oder eingebettet in eine erhöhte, von der Investition abhängige Provision für die Wohnung, sind sie nach dem Wertpapierrecht als Makler und Händler tätig. Parallel dazu muss nach dem RIA jeder, der für eine Investition in ein Regionalzentrum wirbt, im Allgemeinen das Formular I-956K einreichen, bevor er dies tut, und sicherstellen, dass die Vergütung in den Antragsunterlagen offengelegt wird. Ein Versäumnis an beiden Fronten kann RFEs für Investoren und Integritätsprüfungen auf Plattformebene auslösen.

Was kann mit Entwicklern und Emittenten geschehen?

Entwickler, die in ihren Verkaufskanälen nur EB-5-Anreize dulden oder sich auf einen nicht registrierten Vertrieb verlassen, riskieren USCIS-Integritätsmaßnahmen (Audits, Besuche vor Ort, Sanktionen) und Sicherheitsrisiken (Rücktrittsrisiko, Anfechtung von Ausnahmen für private Angebote). Selbst wenn das Projekt wirtschaftlich solide ist, können sich die Entscheidungsfristen verlängern, kann das Kapital auf dem Treuhandkonto verzögert oder zurückgefordert werden, und die Reputationskosten können sich auf die Beziehungen zu Kreditgebern und Vorverkäufern auswirken.

Die Kurzfassung

Die zweite Option bündelt fast alle wichtigen EB-5-Stolpersteine: Rückzahlung, Gegenleistung, Zeitplan für die Aufrechterhaltung und Einhaltung der Vorschriften durch den Projektträger/Wertpapiere, alles in einem Paket. Die erste Option ist nur dann realisierbar, wenn der Kauf der Eigentumswohnung und die EB-5-Investition in Bezug auf Dokumente, Wirtschaft und Verkaufspraxis wirklich unabhängig sind. Ohne diese Sicherheitsvorkehrungen werden sowohl Einwanderungs- als auch Wertpapierrisiken von theoretisch zu wahrscheinlich.

Den EB-5-Investoren angebotene "Gegenleistung": Warum das wichtig ist

Der einfachste Weg, die Gegenleistung zu verstehen, ist die Frage: Würde diese Person diese Vergünstigung erhalten, wenn sie nicht in das EB-5-Wertpapier investieren würde? Wenn die Antwort nein lautet, ist die Vergünstigung wahrscheinlich an die Investition gebunden. Gängige Beispiele sind Sonderpreise oder -kredite, Mietgarantien, lange Abwicklungszeiten oder Belegungsrechte, die nur EB-5-Teilnehmern angeboten werden. Jeder dieser Vorteile stellt einen Wert dar, der unabhängig von der Investitionsleistung ist. Im Laufe der Zeit kann ein Muster solcher Werte wie ein Ersatz für genau das Risiko aussehen, das das Statut verlangt. Wenn Anreize über E-Mails außerhalb der Geschäftsbücher, fremdsprachige Videos oder Skripte in den Verkaufszentren angeboten werden, verstärkt das Problem der Offenlegung das Problem des Risikos.

Immobilienmakler und das EB-5-Investitionsangebot

Wenn der Verkauf von Immobilien zur Werbung für Wertpapiere wird

Immobilienfachleute und Makler führen verständlicherweise die Eigenschaften der Immobilie an, aber die Grenze wird überschritten, wenn das Gespräch auf die Investition in das EB-5-Wertpapier übergeht: das Unternehmen, die Laufzeit, die Rendite, das Modell zur Schaffung von Arbeitsplätzen und die Ergebnisse der Petition. Wenn dieses Werben mit einer erfolgsabhängigen Vergütung verbunden ist, selbst indirekt über erhöhte Provisionen für Eigentumswohnungen oder Empfehlungsprämien, beginnt die Tätigkeit, wie eine nicht registrierte Maklertätigkeit auszusehen.

Das Kommissionsproblem unter anderem Namen

Einige Teams versuchen, die Wertpapiervergütung abzuschirmen, indem sie sie in die Immobilienprovision einbetten. Wenn die Extrazahlung nur dann zur Verfügung steht, wenn der Käufer auch das EB-5-Wertpapier zeichnet, wird das Gesetz sie wahrscheinlich als das behandeln, was sie ist: eine transaktionsbasierte Vergütung für die Platzierung eines Wertpapiers. Die Bezeichnung ist weniger wichtig als die wirtschaftliche Realität.

Projektträgerregistrierung in der Praxis

Nach dem RIA sollte jeder, der für eine Investition in ein Regionalzentrum wirbt, registriert und offengelegt werden. Das gilt auch für Influencer und Makler, die Videos erstellen, die "Green Card + Eigentumswohnung in einem Paket" versprechen. Wenn sich ein Immobilienmakler wirklich auf die Vermittlung von Immobilien beschränkt, sollte er das Gespräch über die Investition an die registrierten Vertriebspartner des Emittenten weitergeben und eine erfolgsabhängige Vergütung im Zusammenhang mit dem Wertpapier vermeiden. Wenn sie für die Anlage werben, sollten sie sich registrieren lassen und sicherstellen, dass die Vergütung in den Unterlagen konsequent offengelegt wird.

Was sich seit 2018 geändert hat und warum es nicht alles gelöst hat

Der RIA gab dem USCIS neue Instrumente an die Hand: Prüfungen, Besuche vor Ort, einen Integritätsfonds und eine Regelung für die Registrierung von Projektträgern. Das USCIS-Richtlinienhandbuch hat seitdem die Aufrechterhaltung für Investoren nach dem RIA klargestellt und die Risikogrundsätze bekräftigt. In der Zwischenzeit haben die reservierten Visakategorien die Nachfrage nach bestimmten Projekttypen, einschließlich einiger Eigentumswohnungsprojekte, erhöht. Das Instrumentarium zur Durchsetzung der Vorschriften ist zwar stärker, aber nicht allgegenwärtig; Marketing, das außerhalb der Plattform oder im Ausland stattfindet, erscheint möglicherweise nie in den Projektunterlagen, es sei denn, jemand sorgt dafür, dass dies geschieht. Diese Lücke erklärt, warum einige Entwürfe trotz der formalen Vorschriften weiterhin im Umlauf sind.

Schlussfolgerung

Das Versprechen "Eigentumswohnung + Green Card" ist nach wie vor wirkungsvoll, aber genau die Merkmale, die es für einen Käufer attraktiv machen, führen oft dazu, dass es als Investition nicht konform ist. Die GFA hat die Instrumente, die die Aufsichtsbehörden einsetzen können, geschärft, aber die Last liegt immer noch bei den Praktikern und Investoren, den Marketing-Schein von der strukturellen Realität zu trennen. Wenn der Wert, der einem EB-5-Teilnehmer geboten wird, in dem Moment verschwindet, in dem er die Investition ablehnt, handelt es sich wahrscheinlich um eine Überlegung - und damit wahrscheinlich um ein Problem. Die Lösung besteht nicht darin, Immobilienprojekte aufzugeben, sondern sie mit der Disziplin zu bauen, die EB-5 verdient: echtes Risikokapital, ehrliche Offenlegung und eine strenge Trennwand zwischen Verbrauchervergünstigungen und Investitionsbedingungen.