12 octobre 2025 | Par Michael A. Harris

En 2018 J'ai prévenu que certains promoteurs d'immeubles en copropriété associaient la vente d'unités à l'achat de biens immobiliers. Collecte de fonds EB-5 d'une manière qui menaçait les exigences fondamentales du programme : des fonds propres réellement à risque, le principe de non-rachat et la transparence des promoteurs et de la conformité aux règles en matière de valeurs mobilières. Sept ans plus tard, les mêmes thèmes refont surface. Et aujourd'hui, de plus en plus de Realtors® ou d'agents immobiliers proposent de telles offres. Le langage marketing a évolué, comme "vivez ici pendant que votre EB-5 est traité", "participation des acheteurs uniquement", "allocations EB-5 limitées pour les acheteurs", mais les points de pression sous-jacents restent constants. Après 2022, le Loi sur la réforme et l'intégrité de l'EB-5 (RIA) a relevé la barre des audits, de l'enregistrement des promoteurs et des informations à fournir. Pourtant, les modèles les plus problématiques reposent toujours sur des incitations offertes parce qu'un investisseur choisit le titre EB-5.

Cette mise à jour explique pourquoi ces incitations sont risquées, comment elles apparaissent généralement sur le marché, ce qui a changé depuis 2018 et ce à quoi ressemble une architecture conforme lorsqu'un projet insiste sur la vente de condos tout en levant des capitaux EB-5.

Les lignes de base qui servent d'ancrage à toutes les analyses

Le capital à risque et le principe de non-rachat

Le capital EB-5 doit être exposé aux hauts et aux bas de l'entreprise. L'investisseur ne peut se voir accorder un droit (explicite ou implicite) de récupérer son argent à des conditions préétablies, ni un avantage garanti qui se substituerait au remboursement. Lorsque le marketing des copropriétés suggère que les fonds EB-5 d'un investisseur financeront de manière prévisible leur propre unité ou seront crédités sur le prix d'achat, l'investissement commence à ressembler à un prêt avec un retrait intégré. C'est là que s'arrêtent les structures conformes et que commencent les remboursements interdits.

Fonds empruntés et garanties

Les investisseurs peuvent utiliser des fonds empruntés, mais l'investisseur doit être personnellement responsable et la garantie ne peut pas transformer les fonds propres en un rendement garanti de facto. Si le prêt est proposé par le promoteur ou une société affiliée et que l'on s'attend implicitement à ce qu'il soit remboursé par les recettes de l'EB-5, le risque s'accroît. Même en l'absence de nantissement explicite des intérêts EB-5, des références répétées au remboursement "lorsque votre capital EB-5 sera remboursé" peuvent compromettre la position à risque.

Intégrité, promoteurs et divulgations

L'AIR a introduit l'enregistrement des promoteurs (Formulaire I-956K), des audits de routine et un fonds d'intégrité. Dans la pratique, cela peut signifier que toute personne qui commercialise l'investissement, et pas seulement les appartements, doit être enregistrée, et que la rémunération doit être divulguée de manière cohérente dans les documents déposés et les communications aux investisseurs. Lorsque des documents de vente sur papier glacé promettent des avantages qui n'apparaissent jamais dans les dossiers, le problème d'intégrité n'est pas superficiel, il est structurel.

Recouvrement du droit des valeurs mobilières

Les intérêts EB-5 sont les titresLes entreprises de courtage en valeurs mobilières sont des sociétés de courtage en valeurs mobilières, proposées à des investisseurs dans le cadre d'offres de placement privé. Si une personne sollicite des investisseurs et est rémunérée en fonction de son succès, directement ou indirectement, elle se retrouve sur le territoire d'une société de courtage. Le fait d'appeler cela une "prime de marketing" ou d'acheminer le paiement par le biais d'une commission de copropriété ne change rien à l'analyse. Les régulateurs s'intéressent à ce qui est fait et à la manière dont cela est rémunéré, et non à l'intitulé du poste sur une carte de visite.

Ce que nous voyons sur le marché aujourd'hui

(Études de cas anonymes)

Dans les dossiers de marketing, les vidéos immobilières et les brochures d'offre, les mêmes thèmes structurels reviennent, souvent habillés d'une marque différente mais construits sur les mêmes fondations. Pour illustrer mon propos, j'ai distillé ces motifs récurrents sous forme d'exemples anonymes, Projets A à ELes résultats de l'étude ont été obtenus à partir de documents accessibles au public.

Projet A: Participation des acheteurs seulement

Comment il est commercialisé. L'augmentation EB-5 est censée n'être accessible qu'aux acheteurs d'unités dans le même lotissement. Le message est subtil : "Nos allocations EB-5 sont réservées aux acheteurs". Rien ne promet ouvertement un crédit financier, mais l'éligibilité est liée au statut d'acheteur.

Pourquoi cela mérite-t-il un examen approfondi ? Conditionner l'accès à un titre à un achat séparé par le consommateur n'est pas automatiquement illégal, mais cela concentre les conflits. Toute considération spéciale, telle que des fenêtres de fermeture prolongées, une occupation accélérée ou une tarification préférentielle, offerte parce que la personne investit dans le titre EB-5, commence à ressembler à une valeur garantie du fait de l'investissement. C'est précisément le type de lien que la règle de non-rachat vise à dissuader.

À quoi ressemble une variante plus propre. Si un projet insiste sur ce cadrage, le condo et l'investissement EB-5 doivent être des transactions manifestement indépendantes. Les documents relatifs à l'EB-5 doivent exclure tout avantage lié à la copropriété, et les documents relatifs à la copropriété ne doivent pas faire référence à l'investissement EB-5. Les enregistrements des promoteurs et les informations sur les rémunérations doivent être alignés sur les deux voies.

Projet B: "Faites passer votre EB-5 dans la copropriété plus tard"

Comment il est commercialisé. L'investisseur est informé qu'il peut acheter une unité dès maintenant ou s'inscrire dans un accord de cession-bail ou de compensation de sorte que, après un certain temps, le capital EB-5 (ou un montant similaire) finance effectivement son achat personnel.

Pourquoi cela pose-t-il problème ? Lorsque l'investissement finit par payer de manière prévisible le bien immobilier de l'investisseur, il s'agit d'une sortie. Même si les documents administratifs évitent le mot "crédit", la conception traite les fonds propres comme une source préétablie de remboursement ou de financement de l'achat. C'est l'essence même d'un rachat non autorisé.

Un exemple concret. Imaginez un investisseur contribuant au partenariat EB-5 tout en concluant un contrat de cession-bail de trois ans avec la promesse que les loyers cumulés et une compensation préétablie couvriront sa mise de fonds à la clôture de la transaction. Même si les chiffres sont présentés comme indépendants, la réalité commerciale est un échange structuré d'investissement contre un avantage personnel. L'USCIS privilégie le fond à la forme.

Projet C: Prolongation des délais de clôture pour les acheteurs EB-5

Comment il est commercialisé. Les équipes de vente proposent discrètement aux participants EB-5 des délais de clôture plus longs que ceux du marché, qui sont parfois assortis d'accords d'occupation ou de revenus, sous prétexte que le traitement des demandes d'immigration a besoin de temps.

Pourquoi c'est risqué. La prolongation du délai de clôture n'est pas illégale en soi, mais lorsque la prolongation est une contrepartie de l'investissement, elle devient un avantage lié au titre. Cela peut être interprété comme une valeur assurée : l'acheteur bénéficie d'avantages en termes de temps, d'occupation ou de revenus que les autres acheteurs ne reçoivent pas, uniquement parce qu'ils ont investi. Si ces concessions ne sont pas mentionnées dans les documents d'offre, il y a également un problème de divulgation au titre de l'AIR.

Ce qu'il faut vérifier. Recherchez les lettres annexes, les courriels de marketing ou les brochures en langue étrangère qui décrivent les délais spéciaux de l'EB-5. Si ces promesses existent en dehors des quatre coins des documents d'offre, attendez-vous à des frictions plus tard, soit lors de l'adjudication, soit lors d'un contrôle d'intégrité.

Projet D: Prêts d'affiliés ou de promoteurs à des investisseurs

Comment il est commercialisé. Le promoteur ou une société affiliée propose un prêt personnel pour aider les investisseurs à atteindre le minimum requis par l'EB-5, ainsi que des garanties informelles de remboursement lorsque les capitaux de l'EB-5 seront restitués.

Où se trouve la ligne. Les fonds empruntés restent autorisés si l'investisseur est personnellement responsable et si toute garantie est ordinaire (par exemple, un bien immobilier sans rapport) et ne touche pas les intérêts EB-5. Des problèmes se posent lorsque la garantie est la participation dans le partenariat EB-5 ou lorsque les communications laissent entendre de manière répétée que la source de remboursement attendue est le rendement EB-5 lui-même. Cette attente, même s'il ne s'agit pas d'un engagement ferme, érode le caractère à risque des fonds propres.

Une configuration plus sûre. Si des prêts sont disponibles, le prêteur doit rester indépendant, documenter la responsabilité personnelle et supprimer tout nantissement des intérêts ou des recettes EB-5. Le marketing ne doit pas suggérer que l'investissement EB-5 est un plan d'épargne intégré pour le remboursement du prêt.

Projet E: Déblocage anticipé du dépôt fiduciaire, coupon faible, frais élevés

Comment il est commercialisé. Les documents décrivent des minima au niveau de la TEA, des frais administratifs, le déblocage des fonds au moment du dépôt plutôt qu'au moment de l'approbation, et des intérêts nominaux pour l'investisseur sur plusieurs années.

Lorsque cela devient un problème. Aucune de ces conditions n'est intrinsèquement non conforme. Mais lorsqu'elles sont associées à une éligibilité réservée aux acheteurs, à des clôtures prolongées ou à des avantages liés à la copropriété, le profil général change : le projet obtient un accès rapide au capital tandis que l'investisseur bénéficie d'avantages liés à l'achat d'un consommateur qui ne sont pas accessibles à d'autres. Cette combinaison augmente le risque d'adjudication et peut susciter des inquiétudes quant à l'intégrité si les informations communiquées ne sont pas cohérentes.

Plongée en profondeur : Le discours d'un agent immobilier sur les "deux options à la clôture".

Je voudrais décortiquer un scénario de vente spécifique que nous avons rencontré sur la page d'un agent immobilier. Le texte présente deux options offertes aux "investisseurs EB-5 au moment de la conclusion du contrat". La première option prévoit que l'investisseur peut acheter l'appartement séparément et emménager immédiatement. L'option 2 propose une clôture différée de trois ans sur un leaseback où le promoteur loue l'appartement, partage les revenus locatifs avec l'investisseur et, après trois ans, l'investisseur clôture en utilisant ses "fonds d'investissement". La page de l'agent immobilier énumère ensuite les prix des appartements et invite les lecteurs à contacter le bureau pour une "présentation EB-5" complète.

Première option: "Fermer l'appartement séparément et emménager maintenant"

À première vue, il est possible de structurer la vente d'un appartement en tant qu'acheteur standard tout en investissant dans la levée de fonds EB-5 du projet, mais uniquement si les deux transactions sont réellement indépendantes. L'indépendance signifie qu'il n'y a pas de références croisées, pas de lettres d'accompagnement et pas d'avantages financiers ou temporels sur l'appartement qui existent en raison de l'investissement EB-5. Le danger ici ne réside pas dans l'acte d'achat d'une unité, mais dans le cadrage : le script de l'agent immobilier offre ces choix aux investisseurs EB-5 à la clôture, ce qui implique que le statut même de participant EB-5 débloque des options inaccessibles aux acheteurs ordinaires. Cette implication, sans plus, est un signal d'incitation. Si le projet offre des conditions de copropriété identiques à tous les acheteurs, le marketing doit le dire explicitement. Si ce n'est pas le cas, l'indépendance des transactions est déjà compromise.

Le silence documentaire est une autre source de préoccupation. Si le personnel de vente est habilité à discuter des "options pour les investisseurs EB-5", les mêmes concepts devraient apparaître de manière précise et cohérente dans les documents d'offre et de dépôt du projet. Lorsque la conversation se limite au marketing et ne figure pas dans le dossier soumis à l'USCIS, le problème d'intégrité risque d'éclipser la question de l'immigration.

Deuxième option: "Retarder la clôture de trois ans, louer, puis fermer en utilisant des fonds d'investissement"

C'est dans cette deuxième voie que se concentrent les problèmes structurels. Une clôture différée liée au statut EB-5 est en soi une forme de contrepartie, en particulier lorsqu'elle est proposée sous la forme d'un package avec partage des revenus de la cession-bail. En termes clairs, l'investisseur reçoit une valeur économique (par exemple, du temps, des possibilités d'occupation et des flux de revenus) parce qu'il est un participant EB-5. Si la même offre n'est pas disponible à des conditions égales pour les acheteurs non EB-5, la contrepartie est liée à l'investissement.

Le problème le plus important est l'échéance promise : après trois ans, l'investisseur peut "clôturer avec l'utilisation de ses fonds d'investissement". Si ces mots font référence au capital EB-5 (ou au retour anticipé de ce capital), l'accord commence à ressembler à une prise en charge préétablie. Les capitaux EB-5 sont censés être mis en jeu dans l'entreprise, et non destinés à payer l'appartement personnel de l'investisseur. Même si les documents administratifs évitent un crédit littéral de la NCE à la table de clôture, une compensation structurée qui prévoit que l'investisseur puisera dans l'investissement EB-5 pour financer son achat reflète un rachat en substance. Si l'on ajoute à cela une cession-bail qui permet à l'investisseur de percevoir des revenus provisoires avant même qu'il ne prenne possession du bien, l'image de l'incitation s'affine.

Le calendrier aggrave le problème. Les orientations post-RIE continuent d'exiger que l'investissement EB-5 soit maintenu à risque pendant une période définie associée à la résidence conditionnelle. Une clôture retardée de trois ans qui dépend de l'utilisation de l'investissement EB-5 ou de son produit risque d'entrer en conflit avec cet horizon de maintien. Concevoir le plan de copropriété autour du rendement attendu du capital EB-5 est précisément ce que le cadre de non-rachat tente d'empêcher.

Détails de la tarification et le signal "Contactez-nous pour une présentation EB-5".

La page passe sans transition des deux options à des prix spécifiques et à un appel à contacter le bureau pour une présentation sur l'EB-5. Cette transition est importante. Lorsqu'un agent immobilier invite des acheteurs potentiels à une présentation de l'investissement, il ne se limite plus au courtage immobilier. Il fait la promotion d'un titre. Si la rémunération est basée sur le succès, directement ou indirectement par le biais de commissions de copropriété accrues lorsqu'un acheteur investit également, l'activité dérive vers un comportement de courtier-négociant non enregistré. Par ailleurs, l'enregistrement des promoteurs après l'entrée en vigueur de l'ARI prévoit que toute personne qui commercialise l'investissement doit être enregistrée et déclarée ; la tournée d'information d'un agent immobilier sur l'EB-5 ne peut pas être une activité non déclarée.

Risques et conséquences probables de la structure "deux options à la clôture".

Pourquoi cette structure est-elle risquée ?

La voie du bailback et du report est présentée comme une flexibilité pour le consommateur, mais dans la pratique, elle aligne l'investissement EB-5 sur un calendrier de clôture personnel. Lorsqu'un scénario de vente propose qu'au bout de trois ans, un acheteur peut "conclure avec l'utilisation de ses fonds d'investissement", l'attente commerciale devient claire : l'investissement est censé servir de source préétablie pour le propre achat de l'acheteur. Même en l'absence d'un crédit littéral dans les documents d'offre, les adjudicateurs et les auditeurs s'intéressent à la substance. Une compensation prévue de l'investissement avec la clôture de la copropriété ressemble à une prise en charge/un rachat, ce qui est incompatible avec l'exigence de la fraction à risque.

Il y a également la question de la contrepartie liée à l'investissement. Les délais de clôture prolongés, les baux de partage des revenus ou les préférences en matière d'inventaire offerts aux "investisseurs EB-5" constituent une valeur économique assurée qui existe parce que la personne investit. À moins que ces mêmes conditions ne soient largement et identiquement disponibles pour les acheteurs non-EB-5, et qu'elles ne soient documentées uniquement dans les documents de copropriété, l'USCIS peut les considérer comme des incitations qui amortissent le risque, sapant l'incertitude même que les capitaux EB-5 doivent supporter.

Enfin, la période de maintien présente des frictions. Après l'EIR, le capital doit rester à risque pendant toute la durée nécessaire à l'obtention de la résidence conditionnelle. Un arc marketing de trois ans culminant avec "utilisez vos fonds d'investissement" suggère que l'entreprise est orientée vers la liquidité personnelle sur un calendrier qui peut ne pas correspondre à celui de l'immigration. Même s'il est masqué pour éviter une violation technique, le message peut susciter des questions plus approfondies et des problèmes de crédibilité.

Ce qui peut arriver aux investisseurs EB-5

Au stade I-526E, les investisseurs peuvent recevoir des RFE ou des NOID leur demandant si le paquet constitue une contrepartie ou un rachat de facto. Si les promesses commerciales ne correspondent pas à l'offre déposée, des questions relatives à l'intégrité sont posées. Plus tard, au stade I-829, si les flux de trésorerie ou les mécanismes de clôture reflètent le plan commercialisé, en particulier si le capital EB-5 ou son rendement est utilisé pour financer la clôture de la copropriété, l'USCIS peut estimer que l'investissement n'a pas été maintenu à risque, même s'il y a eu création d'emplois. Les tentatives d'adaptation du libellé après le dépôt de la demande risquent d'entraîner des complications liées à des changements importants, tandis que toute action de sanction à l'encontre du centre régional ou de l'émetteur peut laisser les investisseurs respectueux des règles face à des retards et des incertitudes dont ils ne sont pas à l'origine.

Ce qui peut arriver aux agents immobiliers

Les agents immobiliers qui organisent des "présentations EB-5", discutent des conditions ou des rendements et guident les clients potentiels vers des souscriptions ne se contentent plus de vendre des biens immobiliers ; ils font la promotion d'une valeur mobilière. Si leur rémunération est basée sur le succès, qu'elle soit versée sous la forme d'une commission d'orientation distincte ou qu'elle soit intégrée dans une commission de copropriété améliorée subordonnée à l'investissement, ils s'exposent au risque de devenir des courtiers en vertu de la législation sur les valeurs mobilières. Parallèlement, après l'IRA, toute personne qui promeut un investissement dans un centre régional doit généralement remplir le formulaire I-956K avant de le faire et s'assurer que la rémunération est divulguée dans le dossier de demande. Tout manquement sur l'un ou l'autre de ces fronts peut entraîner des RFE de la part des investisseurs et un contrôle de l'intégrité au niveau de la plateforme.

Ce qui peut arriver aux promoteurs et aux émetteurs

Les promoteurs qui tolèrent des incitations exclusivement EB-5 dans les circuits de vente ou qui s'appuient sur une distribution non enregistrée s'exposent à des actions d'intégrité de l'USCIS (audits, visites sur place, sanctions) et à des vulnérabilités en matière de valeurs mobilières (risque de rescision, contestation des exemptions d'offre privée). Même si l'économie du projet est saine, les délais d'adjudication peuvent s'allonger, le capital peut être retardé dans le séquestre ou récupéré, et les coûts de réputation peuvent se répercuter sur les relations avec les prêteurs et les préventeurs.

La version courte

La seconde option concentre en un seul paquet la quasi-totalité des principaux pièges de l'EB-5 : le rachat, la contrepartie, le calendrier de maintien et la conformité du promoteur/des titres. La première option n'est viable que si l'achat de l'appartement et l'investissement EB-5 sont réellement indépendants sur le plan des documents, de l'économie et des pratiques de vente. Sans ces garanties, les risques liés à l'immigration et aux titres passent de théoriques à probables.

La "contrepartie" offerte aux investisseurs EB-5 : Pourquoi c'est important

La façon la plus simple de comprendre la considération est de se demander : cette personne recevrait-elle cet avantage si elle n'investissait pas dans le titre EB-5 ? Si la réponse est négative, l'avantage est probablement lié à l'investissement. Parmi les exemples les plus courants, on peut citer les prix spéciaux ou les crédits, les garanties de loyer, les délais de clôture ou les droits d'occupation offerts uniquement aux participants EB-5. Chacun de ces avantages a une valeur indépendante de la performance de l'investissement. Au fil du temps, une telle valeur peut ressembler à un substitut au risque même que la loi exige. Lorsque les incitations sont fournies par le biais de courriels hors livres, de vidéos en langue étrangère ou de scripts de centres de vente, le problème de la divulgation aggrave le problème de la prise de risque.

Les agents immobiliers et l'appel d'offres pour l'investissement EB-5

Quand la vente de biens immobiliers se transforme en sollicitation de titres

Les professionnels de l'immobilier et les agents immobiliers commencent naturellement par les caractéristiques de la propriété, mais la limite est franchie lorsque la conversation porte sur l'investissement dans le titre EB-5 : l'entité, la durée, le rendement, le modèle de création d'emplois et les résultats de la pétition. Si cette sollicitation est liée à une rémunération basée sur le succès, même indirectement par le biais de commissions de copropriété améliorées ou de primes de recommandation, l'activité commence à ressembler à du courtage non enregistré.

Le problème de la Commission sous un autre nom

Certaines équipes tentent d'exclure la rémunération des titres en l'intégrant à la commission immobilière. Si le paiement supplémentaire n'est disponible que lorsque l'acheteur souscrit également au titre EB-5, la loi le traitera probablement comme ce qu'il est : une rémunération basée sur la transaction pour le placement d'un titre. L'étiquette est moins importante que la réalité économique.

L'enregistrement des promoteurs en pratique

Après l'entrée en vigueur de l'ARI, toute personne promouvant un investissement dans un centre régional doit être enregistrée et déclarée. Cela inclut les influenceurs et les agents qui créent des vidéos promettant "carte verte + appartement dans un seul package". Si un agent immobilier se limite vraiment au courtage immobilier, il doit confier la conversation sur l'investissement aux partenaires de distribution enregistrés de l'émetteur et éviter toute rémunération liée au succès du titre. S'il fait la promotion de l'investissement, il doit s'inscrire et veiller à ce que la rémunération soit systématiquement mentionnée dans le dossier.

Ce qui a changé depuis 2018 et pourquoi cela n'a pas tout résolu

L'AIR a donné à l'USCIS de nouveaux outils : audits, visites sur place, fonds d'intégrité et régime d'enregistrement des promoteurs. Le manuel de politique de l'USCIS a depuis clarifié le maintien des investisseurs après l'EIR et réitéré les principes à risque. Entre-temps, les catégories de visas réservées ont augmenté la demande pour certains types de projets, y compris certains projets de condominiums. Les outils de mise en œuvre sont plus solides, mais ils ne sont pas omniprésents ; la commercialisation qui a lieu en dehors de la plateforme ou à l'étranger peut ne jamais apparaître dans le dossier du projet, à moins que quelqu'un ne s'assure qu'elle le fasse. Cette lacune explique pourquoi certaines conceptions continuent de circuler en dépit des règles formelles.

Conclusion

La promesse du "condo + carte verte" reste puissante, mais les caractéristiques mêmes qui la rendent attrayante pour un acheteur la rendent souvent non conforme en tant qu'investissement. L'AIR a affiné les outils que les régulateurs peuvent utiliser, mais il incombe toujours aux praticiens et aux investisseurs de faire la part des choses entre l'aspect marketing et la réalité structurelle. Si la valeur offerte à un participant EB-5 s'évanouit au moment où il refuse d'investir, il s'agit probablement d'une contrepartie - et c'est probablement un problème. La solution n'est pas d'abandonner les projets immobiliers, mais de les construire avec la discipline que l'EB-5 mérite : de véritables fonds propres à risque, des informations honnêtes et un strict pare-feu entre les avantages offerts aux consommateurs et les conditions d'investissement.