בנוף של היום EB-5, אנשים מחפשים בדרך כלל EB-5 פרויקטים כי הם עשויים להחזיר את ההון שלהם אליהם כאשר תהליך EB-5 שלהם נגמרה. רב משקיעים יבחר פרויקט "הלוואה מבוסס" אשר מאפשר את הכספים שלהם להיות יחד לתוך רכב מטרה מיוחדת ("SPV") ולאחר מכן השאיל מפתח. באופן מסורתי, זה אומר כי ההלוואה שהונפקו על ידי SPV, או (כפי שמכונה על ידי USCIS) מיזם מסחרי חדש או NCE, יהיה מגובים ברמה כלשהי על ידי נכס קשה כגון הנדל"ן. עם זאת, כמה מפתחים מציעים להציע את הנכס עצמו, כלומר הנדל"ן, ישירות למשקיע EB-5. מאמר זה דן "newfound" ו מגמה מסוכנת כי יש reemerged ב פלורידה EB-5 שוק המשקיע.

ב -23 ביולי 2012, ה- USCIS סיים את ייעודו של המרכז האזורי לייק בואנה ויסטה ("LBVRC"),^[1] לאחר שהנפיקה לראשונה את המרכז האזורי הודעה על כוונה לסיים ("NOIT") ^[2] ביום 19 בדצמבר 2011. ב NOIT ו הודעה על סיום, USCIS מצאו את הבעיות הבאות מטרידות:

בעיה מספר 1. "פרויקט המרכז האזורי הוא בעיקרו עסקת נדל"ן, לעומת עבודה יצירת רכב השקעה הון, כי NCE הוא מתווך כי לאחר מכן מעביר את הנכס למשקיעים מהגרים EB5."^[3]

גליון מס '2. "AAO ציין נכון כי השקעה בנדל"ן מפותח למטרות השכירות או תפוסה אינו זכאי כהשקעה בארגון מסחרי לכל 8 CFR 204.6 (ה)".

גליון מס '3. "הסכמי הגאולה אינם קבילים לכל עניין של איזומי".

בעוד הודעה על סיום מצא כי בעיות אלה לעיל נפתרו על ידי LBVRC, הוא עשה את ההבחנות הבאות עבור כל בעיה:

הערה USCIS # 1. "היחידות יהיו בבעלות EBS / LBV LLC ויש בלי הבטחה כי המשקיעים יקבלו את היחידות עם סגירת. יתר על כן, לא ניתן לכבוש יחידות ולהשתמש בהן כמקום מגורים קבוע." (דגש הוסף.)

USCIS תגובה # 2: "... NCE היא רכישת נדל"ן ממפתח כלקוח ולא המשקיעים הפרט. בנוסף, המשקיעים הפרטיים לא יקבלו עוד את היחידות במועד מאוחר יותר כחלק מאסטרטגיית היציאה עבור ההשקעה שלהם. "(ההדגשה הוספה).

הערה USCIS # 3. NCE "... הסיר את סעיף מתן פדיון יחידות [במסמכי ההצעה] למשקיעים עם סגירתם. עם זאת, סעיפי זכויות השימוש המוזכרים בו לא השתנו ... [ו] זכויות השימוש שחלות על החברה אך לא המשקיעים הפרט". (דגש הוסף.)

מה שמפתיע לסופר זה הוא שהפרויקטים הנוכחיים של EB-5 מציעים השקעות שנראות מנוגדות איזומי ו USCIS מדיניות. הדוגמה LBVRC ממחישה כי הצעת המשקיעים "מעשה בעת הסגירה" או "זכויות שימוש" מסוימות לנכסי המקרקעין תהיה סוג של הסכם פדיון, ולכן, בלתי ניתן.

נראה כי המדיניות של USCIS ברורה. כפי שצוין ב - USCIS Policy Manual, היא מכנה "תשואה מובטחת" שתכלול "... הזכות לבעלות או לשימוש עתידי בנכס מסוים בתמורה לתרומת ההון של המשקיעים למפעל המסחרי החדש ...".^[4] USCIS עוד מסביר כי "... צפוי - ערך נוכחי של הבעלות המובטחת או שימוש בנכס זה רצון לספור כנגד הסכום הכולל של התרומה ההון של המשקיעים בקביעת כמה כסף הוצב בסיכון. "(ההדגשה שלי הוסיפה). כפי שצוין על ידי USCIS, אם הערך הנוכחי של הדירה, זכויות השימוש או נכס הנדל"ן המסופק למשקיע EB-5 יש כל סכום דולר, זה יהיה למעשה יש את ההשפעה של הפחתת ההשקעה המינימלית הנדרשת עבור המשקיע EB-5.^[5]  מאז כמעט כל EB-5 מועמדים להשקיע בפרויקטים EB-5 תורמים $ 500,000, ההשפעה של פשוט ירידה של 1 $ הסכום הנדרש שלהם בסיכון יגרום להם לקבל את העצומות EB-5 נדחתה, או גרוע יותר יש את הכרטיסים הירוקים שלהם ניתן לבטל . כפי שצוין גם במדריך מדיניות USCIS:

"שום דבר לא מונע ממשקיע עולה לקבל תשואה על ההון שלו בצורה של חלוקת רווחים מהמפעל המסחרי החדש. הפצה זו של רווחים עשויה להתרחש במהלך תקופת התושבות המותנית ועלולה להתרחש לפני יצירת העבודות הנדרשות. עם זאת, ההפצה אינה יכולה להיות חלק מההשקעה המזערית המינימלית של המשקיע ולא ניתן להבטיח למשקיע ".

אם יוחלפו זכויות שימוש במקרקעין או רכוש עבור המשקיע בתמורה לתושבות הקבע שלהם, יהיה צורך לגזור מחלוקת רווחים נטו, ולא על בסיס תרומת ההון שלהם.

זה מטריד יותר כי פרויקטים EB-5, כולל אלה בדרום פלורידה, משווקים על ידי המפתחים ואת מתווכי הנדל"ן שלהם באופן בעייתי הבא. כפי שדווח על ידי מחבר זה על ידי עורכי דין הגירה אחרים, למכור ולקנות סוכנים, כמו גם משקיעים, תוכנית ההשקעה תאפשר חלק או כל השקעה EB-5 של $ 500,000 כדי להחיל את מחיר הרכישה של הדירה לפי הערך הנוכחי של היום. לדוגמה, אם משקיע EB-5 היו רכישת יחידת condo עבור $ 600,000, המשקיע היה אז צריך לבצע הפקדה נוספת של 100,000 $ כתשלום עבור יחידת הדירה. המוכרים של הנדל"ן היו אז לנצל את התרומה של 500,000 $ המשקיעים בסוף המעון המותנה שלהם לסיים את סגירת יחידת הדירות. המשקיעים EB-5 הם גם אמרו כי הם יקבלו זכויות שימוש בבית משותף או נכס הנדל"ן מדי שנה, בעוד הם תושב קבע מותנה.

מה עוד יותר גרוע הוא כי הוא דיווח גם כי EB 5 משקיעים ניתנים "הסכמי צד" שאינם נכללים בעתירות הראשונות של I-526. המשקיעים ב - EB - 5 יצטרכו להיוועץ או לחשוף את הסיכון הפוטנציאלי להסכמים צדדיים כאלה במזכרי ההנפקה הפרטית שלהם או ב - PPM. יתר על כן, גם בעייתי הוא כי USCIS לא יכול להיות הודיע על אלה פוטנציאל פדיון, הפרה, סעיפי עסקאות הנדל"ן בהסכמים בצד עשוי להיות עילה להצגה מוטעית על ידי EBM 5 filers הפרויקט או המשקיעים. בין אם סוכני הנדל"ן (ומאות הסוכנים המועסקים על - ידיהם) אשר התקשרו על ידי מפתחי ה - EB - 5 עוסקים במכירת השקעות בנדל "ן יידונו אם סוכנים מקבלים עמלות למכירת נדל"ן המבוסס על הערך הנוכחי של הנדל"ן, או ערך עתידי. כמו כן, כל תשלומים מבוססי השקעות פיצוי, אשר יהפכו את עמלות הנדל"ן בכפוף SEC ו- FINRA- מוסדר כללי דמי המוטל.

ההמלצה למשקיעים פוטנציאליים של EB-5 היא כי ניצול חלק או כל תרומת ההון שלך EB-5 כאמצעי להבטחת תועלת עתידית של נדל"ן בשם משקיע EB-5 עשוי להיות הפרה של USCIS לטווח ארוך, קבלת החלטות קודמות ומדיניות שוטפת. כל הטבה, לרבות מה עשוי להיחשב כהטבה בלתי מוחשית, כגון זכויות שימוש, ואולי אף מסגרת זמן מועדפת לסיום סגירת מקרקעין, עלולה לסכן השקעה של EB-5.

^[1] ראה https://www.uscis.gov/sites/default/files/files/nativedocuments/Lake_Buena_Vista_Regional_Center.pdf, נראתה לאחרונה ב -29 בנובמבר 2018.

^[2] עבור חברי IUSA בלבד, ראה http://member.iiusa.org/system/files/attachments/2011-12-19LBVNOIT.pdf.

^[3] ראה הערת שוליים 1.

^[4] ראה https://www.uscis.gov/policymanual/HTML/PolicyManual-Volume6-PartG-Chapter2.html, נראתה לאחרונה ב -29 בנובמבר 2018.

^[5] USCIS אומר במדריך שלה, "לדוגמה, אם המשקיע העולה ניתנת זכות הבעלות או השימוש בנדל"ן, הערך הנוכחי של הנדל"ן הזה לא ייחשבו כהון ההשקעה לשים בסיכון של הפסד."