12 octombrie 2025 | By Michael A. Harris

În 2018 Am avertizat că unii dezvoltatori de condominii asociau vânzările de unități cu EB-5 strângere de fonduri în moduri care puneau în pericol cerințele de bază ale programului: capitaluri proprii cu risc real, principiul "fără răscumpărare" și respectarea transparentă a cerințelor privind promotorii și valorile mobiliare. Șapte ani mai târziu, aceleași teme continuă să reapară. În prezent, din ce în ce mai mulți agenți imobiliari sau Realtors® sunt descoperiți că fac astfel de oferte de marketing. Limbajul de marketing a evoluat, cum ar fi "locuiți aici în timp ce EB-5-ul dvs. este procesat", "participarea exclusivă a cumpărătorilor", "alocări EB-5 limitate pentru cumpărători", dar punctele de presiune de bază rămân constante. După 2022 Legea privind reforma și integritatea EB-5 (RIA) a ridicat ștacheta în ceea ce privește auditurile, înregistrarea promotorilor și dezvăluirile. Cu toate acestea, cele mai problematice modele se bazează în continuare pe stimulente oferite pentru că un investitor alege un titlu EB-5.

Această actualizare explică de ce aceste stimulente sunt riscante, cum apar ele în mod obișnuit pe piață, ce s-a schimbat din 2018 și cum arată de fapt o arhitectură conformă atunci când un proiect insistă să vândă apartamente în timp ce strânge capital EB-5.

Datele de referință care stau la baza fiecărei analize

Capitalul la risc și principiul nereturnării

Capitalul EB-5 trebuie să fie expus la fluctuațiile întreprinderii. Investitorului nu i se poate acorda un drept (expres sau implicit) de a-și recupera banii în condiții prestabilite și nici un beneficiu garantat care să înlocuiască rambursarea. Atunci când marketingul condominiului sugerează că fondurile EB-5 ale unui investitor vor finanța în mod previzibil propria unitate sau vor fi creditate în contul prețului de achiziție, investiția începe să semene cu un împrumut cu retragere încorporată. Aici se termină structura conformă și începe răscumpărarea interzisă.

Fonduri împrumutate și garanții reale

Investitorii pot utiliza fonduri împrumutate, dar investitorul trebuie să fie personal răspunzător, iar garanția nu poate transforma capitalul propriu într-un randament garantat de facto. Dacă împrumutul este oferit de dezvoltator sau de un afiliat și se așteaptă implicit să fie rambursat din veniturile EB-5, riscul crește. Chiar și fără un gaj explicit al dobânzii EB-5, referirile repetate la rambursare "atunci când capitalul EB-5 se va întoarce" pot submina poziția de risc.

Integritate, promotori și dezvăluiri

RIA a introdus înregistrarea promotorilor (Formularul I-956K), audituri de rutină și un fond de integritate. În practică, acest lucru poate însemna că toți cei care comercializează investiția, nu doar apartamentele, ar trebui să fie înregistrați, iar remunerația trebuie să fie prezentată în mod consecvent în toate dosarele și comunicările către investitori. Atunci când un material de vânzări strălucitor promite avantaje care nu apar niciodată în setul de dosare, problema de integritate nu este cosmetică; este structurală.

Suprapuneri ale legii privind valorile mobiliare

Interesele EB-5 sunt valori mobiliare, oferite investitorilor prin intermediul ofertelor de plasament privat. Dacă cineva solicită investitori și este remunerat în funcție de succes - direct sau indirect - intră pe teritoriul broker-dealer. Denumirea de "bonus de marketing" sau direcționarea plății printr-un comision de condo nu schimbă analiza. Autoritățile de reglementare se uită la ceea ce se face și la modul în care se plătește, nu la titlul postului de pe o carte de vizită.

Ce vedem în piața de astăzi

(Studii de caz anonimizate)

În toate prezentările de marketing, videoclipurile imobiliare și broșurile de ofertă, aceleași teme structurale se repetă, adesea îmbrăcate în branding diferit, dar construite pe aceeași bază. Pentru a ilustra, am distilat aceste modele recurente în exemple anonime, Proiecte de la A la E, extrase din materiale disponibile publicului.

Proiectul A: Participarea exclusivă a cumpărătorilor

Cum este comercializat. Se spune că majorarea EB-5 este disponibilă numai pentru cumpărătorii de unități în același proiect. Mesajul este subtil: "Alocațiile noastre EB-5 sunt rezervate cumpărătorilor". Nimic nu promite în mod deschis un credit financiar, dar eligibilitatea este legată de calitatea de cumpărător.

De ce acest lucru invită la examinare. Condiționarea accesului la un titlu de valoare de o achiziție separată de către consumator nu este automat ilegală, dar concentrează conflictele. Orice considerație specială, cum ar fi ferestrele de închidere extinse, ocuparea accelerată sau prețurile preferențiale, care sunt oferite pentru că persoana investește în securitatea EB-5, începe să pară o valoare garantată în virtutea investiției. Acesta este exact tipul de legătură pe care regula de nereturnare urmărește să îl descurajeze.

Cum arată o variantă mai curată. În cazul în care un proiect insistă asupra acestei încadrări, apartamentul și investiția EB-5 trebuie să fie, în mod demonstrabil, tranzacții independente. Documentele EB-5 ar trebui să excludă orice beneficii legate de condominiu, iar documentele condominiului nu ar trebui să facă nicio referire la investiția EB-5. Înregistrările promotorilor și declarațiile privind compensațiile trebuie să se alinieze pe ambele căi.

Proiectul B: "Introduceți EB-5-ul dvs. în condominiu mai târziu"

Cum este comercializat. Investitorului i se spune că poate achiziționa o unitate acum sau că se poate înscrie într-un acord de leaseback sau de compensare, astfel încât, după o anumită perioadă, capitalul EB-5 (sau o sumă similară) să finanțeze efectiv achiziția sa personală.

De ce acest lucru este problematic. Atunci când investiția sfârșește în mod previzibil prin a plăti propria proprietate a investitorului, aceasta funcționează ca o preluare. Chiar dacă documentele evită cuvântul "credit", proiectul tratează capitalul propriu ca o sursă prestabilită de rambursare sau de finanțare a achiziției. Aceasta este esența unei răscumpărări nepermise.

Un exemplu practic. Imaginați-vă un investitor care contribuie la parteneriatul EB-5 în timp ce încheie un contract de leaseback pe trei ani, cu promisiunea că plățile cumulative de leasing și o compensație prestabilită vor acoperi avansul său la închidere. Chiar dacă cifrele sunt prezentate ca fiind independente, realitatea comercială este un schimb structurat de investiții pentru beneficii personale. USCIS evaluează fondul în detrimentul formei.

Proiectul C: Încheieri prelungite pentru cumpărătorii EB-5

Cum este comercializat. Echipele de vânzări oferă în mod discret participanților la EB-5 termene de închidere mai lungi decât cele de pe piață, care sunt uneori însoțite de acorduri de ocupare sau de venit, pe baza teoriei că procesarea imigrației necesită timp.

De ce este riscant. O prelungire a termenului de încheiere nu este ilegală în sine, dar atunci când prelungirea este o contraprestație pentru investiție, aceasta devine un avantaj legat de titlu. Acest lucru poate fi interpretat ca o valoare asigurată: cumpărătorul beneficiază de avantaje legate de timp, ocupație sau venit pe care alți cumpărători nu le primesc, doar pentru că au investit. În cazul în care aceste concesii nu sunt menționate în materialele de ofertă, există, de asemenea, o problemă de informare în temeiul RIA.

Ce trebuie să verificați. Căutați scrisori secundare, e-mailuri de marketing sau broșuri în limbi străine care descriu termene speciale pentru EB-5. Dacă aceste promisiuni există în afara celor patru colțuri ale documentelor de ofertă, așteptați-vă la fricțiuni mai târziu, fie la adjudecare, fie în timpul unei verificări a integrității.

Proiectul D: Împrumuturi acordate investitorilor de către afiliați sau dezvoltatori

Cum este comercializat. Dezvoltatorul sau un afiliat oferă un împrumut personal pentru a ajuta investitorii să îndeplinească cerințele minime EB-5, alături de asigurări informale că rambursarea poate avea loc atunci când capitalul EB-5 este returnat.

Unde este linia. Fondurile împrumutate rămân permise în cazul în care investitorul este răspunzător personal și orice garanție este obișnuită (de exemplu, bunuri imobiliare fără legătură) și nu afectează interesul EB-5. Problemele apar atunci când garanția este interesul parteneriatului EB-5 sau atunci când comunicările sugerează în mod repetat că sursa preconizată de rambursare este chiar randamentul EB-5. Această așteptare, chiar dacă nu este un angajament ferm, erodează caracterul riscant al capitalului propriu.

O configurație mai sigură. În cazul în care sunt disponibile împrumuturi, mențineți independența creditorului, documentați răspunderea personală și eliminați orice gaj al intereselor sau veniturilor EB-5. Marketingul nu trebuie să sugereze că investiția EB-5 este un plan de economii încorporat pentru rambursarea împrumutului.

Proiectul E: Eliberare anticipată a depozitului escrow, cupon scăzut, taxe ridicate

Cum este comercializat. Materialele descriu niveluri minime la nivelul TEA, un comision de administrare, deblocarea fondurilor la depunere, mai degrabă decât la aprobare, și o dobândă nominală pentru investitor pe mai mulți ani.

Când acest lucru devine o problemă. Niciuna dintre aceste condiții nu este în sine neconformă. Dar atunci când sunt asociate cu eligibilitatea exclusivă a cumpărătorului, cu închideri prelungite sau cu avantaje legate de apartamente, profilul general se schimbă: proiectul obține acces timpuriu la capital, în timp ce investitorul primește beneficii legate de o achiziție de consum care nu sunt disponibile pentru alții. Această combinație crește riscul de adjudecare și poate declanșa probleme de integritate în cazul în care informațiile nu sunt coerente.

Scufundare profundă: Un agent imobiliar "Două opțiuni la închidere" Pitch

Doresc să detaliez un scenariu de vânzare specific pe care l-am întâlnit pe pagina unui agent imobiliar. Textul prezintă două căi oferite "investitorilor EB-5 la momentul închiderii". Prima opțiune spune că investitorul poate încheia contractul separat și se poate muta imediat în apartament. Opțiunea a doua oferă o încheiere amânată cu trei ani pentru un contract de leaseback prin care dezvoltatorul închiriază apartamentul, împarte venitul din chirii cu investitorul și, după trei ani, investitorul încheie contractul folosind "fondurile sale de investiții". Pagina agentului imobiliar enumeră apoi prețurile unităților și invită cititorii să contacteze biroul pentru o "prezentare EB-5" completă.

Opțiunea unu: "Închide pe Condo separat și muta în acum"

În aparență, încheierea tranzacției cu apartamentul în calitate de cumpărător standard, investind în același timp în creșterea EB-5 a proiectului, poate fi structurată în conformitate, dar numai dacă cele două tranzacții sunt cu adevărat independente. Independență înseamnă fără referințe încrucișate, fără scrisori de însoțire și fără avantaje financiare sau temporale pentru apartament care există datorită investiției EB-5. Pericolul în acest caz nu constă în actul de cumpărare a unei unități, ci în încadrare: scenariul agentului imobiliar oferă aceste opțiuni investitorilor EB-5 la încheiere, lăsând să se înțeleagă că însuși statutul de participant EB-5 deblochează opțiuni indisponibile pentru cumpărătorii obișnuiți. Această implicare, fără mai mult, este un semnal de inducere. Dacă proiectul oferă condiții identice pentru toți cumpărătorii, marketingul ar trebui să menționeze acest lucru în mod explicit. Dacă nu o face, independența tranzacțiilor este deja compromisă.

O a doua preocupare este tăcerea documentară. Dacă personalul de vânzări este împuternicit să discute "opțiunile pentru investitorii EB-5", aceleași concepte ar trebui să apară cu acuratețe și consecvență în documentele de ofertă și în dosarele proiectului. În cazul în care discuția se poartă doar în marketing, și nu în dosarul depus la USCIS, problema integrității poate eclipsa problema imigrației.

Opțiunea doi: "Amânați închiderea cu trei ani, închiriați, apoi închideți folosind fonduri de investiții"

Această a doua cale este cea în care se concentrează problemele structurale. O închidere întârziată legată de statutul EB-5 este în sine o formă de contraprestație, în special atunci când este oferită ca un pachet cu partajarea veniturilor din leaseback. În termeni simpli, investitorul primește valoare economică (de exemplu, timp, alternative de ocupare și flux de venituri) pentru că este participant EB-5. În cazul în care același pachet nu este disponibil în condiții egale cumpărătorilor care nu fac parte din EB-5, contrapartida este legată de investiție.

Problema cea mai importantă este punctul final promis: după trei ani, investitorul poate "încheia cu utilizarea fondurilor sale de investiții". Dacă aceste cuvinte se referă la capitalul EB-5 (sau la returnarea anticipată a acelui capital), înțelegerea începe să semene cu o retragere prestabilită. Capitalul EB-5 este menit să fie expus riscului în cadrul întreprinderii, nu să fie alocat pentru a plăti apartamentul personal al investitorului. Chiar dacă documentele evită un credit propriu-zis de la NCE la masa de închidere, o compensare structurată care prevede că investitorul va recurge la investiția EB-5 pentru a-și finanța achiziția reflectă o răscumpărare în substanță. Împerecheați acest lucru cu un leaseback care direcționează veniturile interimare către investitor chiar înainte ca acesta să preia titlul de proprietate, iar imaginea stimulentului se clarifică.

Calendarul agravează problema. Orientările post-RIA continuă să impună ca investiția EB-5 să fie menținută la risc pentru o perioadă definită asociată rezidenței condiționate. O închidere întârziată cu trei ani care depinde de exploatarea investiției EB-5 sau a veniturilor acesteia riscă să intre în coliziune cu acest orizont de menținere. Proiectarea planului de condo în funcție de rentabilitatea preconizată a capitalului EB-5 este exact ceea ce încearcă să prevină cadrul de nereturnare.

Detalii privind prețurile și indicația "Contactați-ne pentru o prezentare EB-5"

Pagina trece fără probleme de la cele două opțiuni la puncte de preț specifice și la un apel de a contacta biroul pentru o prezentare EB-5. Această tranziție este importantă. Atunci când un agent imobiliar invită potențialii cumpărători la o prezentare a investiției, agentul nu se mai limitează la brokerajul imobiliar. Acesta promovează un titlu de valoare. În cazul în care remunerația este bazată pe succes, direct sau indirect, prin intermediul unor comisioane sporite de condo, atunci când și cumpărătorul investește, atunci activitatea se îndreaptă către un comportament de broker-dealer neînregistrat. În mod separat, înregistrarea promotorilor post-RIA prevede ca oricine comercializează investiția să fie înregistrat și să facă publice informațiile; prezentarea EB-5 a unui agent imobiliar nu poate fi o activitate neoficială.

Riscurile și consecințele probabile ale structurii "două opțiuni la închidere"

De ce această structură este riscantă

Calea "leaseback-and-delay" este prezentată ca fiind flexibilă pentru consumatori, însă în practică aliniază investiția EB-5 la un calendar personal de încheiere. Atunci când un scenariu de vânzare propune ca, după trei ani, un cumpărător să poată "încheia cu utilizarea fondurilor sale de investiții", așteptările comerciale devin clare: investiția este anticipată să servească drept sursă prestabilită pentru propria achiziție a cumpărătorului. Chiar și fără un credit literal în documentele de ofertă, adjudecătorii și auditorii se uită la substanță. O decontare planificată a investiției în contul închiderii condominiului seamănă cu o preluare/răscumpărare, ceea ce este incompatibil cu cerința de risc.

Există, de asemenea, problema considerentelor legate de investiții. Încheierile prelungite, contractele de închiriere cu partajarea veniturilor sau preferințele de inventar oferite "investitorilor EB-5" oferă o valoare economică asigurată care există deoarece persoana investește. Cu excepția cazului în care aceleași condiții sunt disponibile pe scară largă și în mod identic pentru cumpărătorii care nu sunt EB-5, precum și documentate exclusiv în documentele de condo, USCIS le poate considera drept stimulente care amortizează riscul, subminând incertitudinea pe care trebuie să o suporte capitalul EB-5.

În cele din urmă, perioada de susținere prezintă fricțiuni. După RIA, capitalul trebuie să rămână la risc în perioada necesară asociată rezidenței condiționate. Un arc de marketing de trei ani care culminează cu "folosiți-vă fondurile de investiții" sugerează că întreprinderea este orientată spre lichidități personale într-un calendar care poate să nu țină cont de calendarul imigrației. Chiar dacă este menajat pentru a evita o încălcare tehnică, mesajul poate provoca întrebări mai profunde și probleme de credibilitate.

Ce se poate întâmpla cu investitorii EB-5

În etapa I-526E, investitorii pot primi RFE-uri sau NOID-uri care verifică dacă pachetul constituie o contraprestație sau o răscumpărare de facto. În cazul în care promisiunile de marketing nu corespund setului de oferte depus, urmează întrebări bazate pe integritate. Ulterior, la I-829, dacă fluxurile de numerar sau mecanismele de închidere reflectă planul comercializat, în special dacă capitalul EB-5 sau randamentul acestuia este utilizat pentru a finanța închiderea condominiului, USCIS poate considera că investiția nu a fost susținută în condiții de risc, chiar dacă au fost create locuri de muncă. Încercările de adaptare a limbajului după depunerea cererilor riscă să genereze complicații legate de modificarea substanțială, în timp ce orice acțiune de sancționare împotriva centrului regional sau a emitentului poate face ca investitorii care respectă cerințele să se confrunte cu întârzieri și incertitudini pe care nu ei le-au creat.

Ce se poate întâmpla cu agenții imobiliari

Agenții imobiliari care organizează "prezentări EB-5", discută condițiile sau randamentele și îndrumă potențialii clienți să se aboneze nu mai vând doar proprietăți, ci promovează un titlu de valoare. În cazul în care remunerația lor este bazată pe succes, fie că este plătită sub formă de comision de recomandare separat, fie că este inclusă într-un comision de condo majorat în funcție de investiție, aceștia sunt expuși riscului de a fi trași la răspundere de către broker-dealer în temeiul legislației privind valorile mobiliare. În paralel, după RIA, orice persoană care promovează o investiție într-un centru regional trebuie, în general, să depună formularul I-956K înainte de a face acest lucru și să se asigure că remunerația este dezvăluită în dosarul petiției. Eșecul pe ambele fronturi poate declanșa RFE-uri ale investitorilor și un control al integrității la nivel de platformă.

Ce se poate întâmpla cu dezvoltatorii și emitenții

Dezvoltatorii care tolerează stimulente exclusiv EB-5 în canalele de vânzări sau care se bazează pe distribuția neînregistrată riscă acțiuni de integritate ale USCIS (audituri, vizite la fața locului, sancțiuni) și vulnerabilități în materie de valori mobiliare (risc de reziliere, contestarea scutirilor pentru ofertele private). Chiar dacă aspectele economice ale proiectului sunt solide, termenele de adjudecare se pot prelungi, capitalul poate fi întârziat sau recuperat, iar costurile de reputație se pot răsfrânge asupra creditorilor și a relațiilor de pre-vânzare.

Versiunea scurtă

A doua opțiune concentrează într-un singur pachet aproape toate capcanele majore ale EB-5: răscumpărarea, contraprestația, calendarul de susținere și conformitatea promotorului/securităților. Prima opțiune este viabilă numai dacă achiziționarea apartamentului și investiția EB-5 sunt cu adevărat independente în ceea ce privește documentele, economia și practicile de vânzare. Fără aceste garanții, atât riscurile legate de imigrație, cât și cele legate de garanții trec de la stadiul teoretic la cel probabil.

"Contraprestația" oferită investitorilor EB-5: De ce este important

Cel mai simplu mod de a înțelege considerația este să ne întrebăm: această persoană ar primi acest avantaj dacă nu ar investi în garanția EB-5? Dacă răspunsul este nu, este probabil ca avantajul să fie legat de investiție. Printre exemplele obișnuite se numără prețurile sau creditele speciale, garanțiile de chirie, închiderile îndelungate sau drepturile de ocupare oferite numai participanților EB-5. Fiecare dintre acestea conferă o valoare care este independentă de performanța investiției. În timp, un model de astfel de valoare poate părea un substitut pentru riscul pe care îl impune statutul. În cazul în care stimulentele sunt oferite prin e-mailuri neoficiale, videoclipuri în limbi străine sau scenarii ale centrelor de vânzări, problema dezvăluirii agravează problema riscului.

Agenții imobiliari și oferta de investiții EB-5

Când vânzările de proprietăți se transformă în solicitare de valori mobiliare

Profesioniștii în domeniul imobiliar și agenții imobiliari abordează, în mod normal, caracteristicile proprietății, însă limita este depășită atunci când discuția se îndreaptă către investiția în garanția EB-5: entitatea, termenul, randamentul, modelul de creare de locuri de muncă și rezultatele petiției. În cazul în care această solicitare este legată de o remunerație bazată pe succes, chiar și indirect, prin intermediul unor comisioane de condo îmbunătățite sau al unor bonusuri de recomandare, activitatea începe să semene cu brokerajul neînregistrat.

Problema Comisiei sub un alt nume

Unele echipe încearcă să elimine compensația pentru garanții prin includerea acesteia în comisionul imobiliar. Dacă plata suplimentară este disponibilă numai atunci când cumpărătorul subscrie, de asemenea, la garanția EB-5, legea o va trata probabil ca ceea ce este: plata bazată pe tranzacție pentru plasarea unei garanții. Eticheta este mai puțin importantă decât realitatea economică.

Înregistrarea promotorilor în practică

Post-RIA, orice persoană care promovează o investiție într-un centru regional ar trebui să fie înregistrată și declarată. Aceasta include agenții de influență și agenții care creează videoclipuri care promit "carte verde + apartament într-un singur pachet". În cazul în care un agent imobiliar se limitează cu adevărat la brokerajul imobiliar, acesta ar trebui să lase discuția despre investiții pe seama partenerilor de distribuție înregistrați ai emitentului și să evite compensarea bazată pe succes legată de titlu. În cazul în care promovează investiția, aceștia ar trebui să se înregistreze și să se asigure că remunerația este prezentată în mod consecvent în dosar.

Ce s-a schimbat din 2018 și de ce nu a rezolvat totul

RIA a oferit USCIS noi instrumente: audituri, vizite la fața locului, un fond de integritate și un regim de înregistrare a promotorilor. Manualul de politici al USCIS a clarificat de atunci susținerea pentru investitorii de după RIA și a reiterat principiile de risc. Între timp, categoriile de vize rezervate au sporit cererea pentru anumite tipuri de proiecte, inclusiv unele dezvoltări de apartamente. Setul de instrumente de punere în aplicare este mai puternic, dar nu este omniprezent; marketingul care are loc în afara platformei sau în străinătate poate să nu apară niciodată în dosarul proiectului, cu excepția cazului în care cineva se asigură că acest lucru se întâmplă. Această lacună explică de ce unele proiecte continuă să circule în ciuda normelor oficiale.

Concluzie

Promisiunea "apartament + carte verde" rămâne puternică, însă aceleași caracteristici care o fac atractivă pentru un cumpărător o fac adesea neconformă ca investiție. RIA a îmbunătățit instrumentele pe care le pot utiliza autoritățile de reglementare, însă sarcina de a separa marketingul de realitatea structurală revine în continuare practicienilor și investitorilor. Dacă valoarea oferită unui participant EB-5 ar dispărea în momentul în care acesta refuză să investească, probabil că este vorba de o considerație - și probabil că este o problemă. Soluția nu este abandonarea proiectelor imobiliare, ci construirea lor cu disciplina pe care EB-5 o merită: capital cu risc real, informații oneste și o protecție strictă între avantajele pentru consumatori și condițiile de investiții.