2025 年 10 月 12 日 | 作者 迈克尔·哈里斯

在 2018 我警告 一些公寓开发商将单位销售与 EB-5 筹款 其方式威胁到了该计划的核心要求：真正的风险股权、不赎回原则以及透明的发起人和证券合规性。七年后的今天，同样的问题再次出现。如今，越来越多的房地产经纪人被发现在推销此类产品。营销语言也在不断演变，如 "在 EB-5 处理期间住在这里"、"仅限买家参与"、"为买家提供有限的 EB-5 分配 "等，但基本的压力点始终不变。2022 年后 EB-5 改革与诚信法案 (RIA) 提高了对审计、发起人注册和信息披露的要求。然而，最有问题的设计仍然依赖于因投资者选择 EB-5 证券而提供的诱导。

本更新解释了为什么这些诱导是有风险的，它们在市场上通常是如何出现的，自 2018 年以来发生了什么变化，以及当一个项目在筹集 EB-5 资金的同时坚持销售公寓时，合规的架构实际上是什么样的。

支撑每项分析的基线

风险资本和不赎回原则

EB-5 资金必须承受企业的起伏。投资者不能被赋予（明示或暗示的）按预设条款取回资金的权利，也不能被赋予替代还款的保证收益。当公寓营销暗示投资者的 EB-5 资金将可预见地为他们自己的单位提供资金或记入购房款时，该投资就开始类似于有内置取出功能的贷款。这就是合规结构的终点和禁止赎回的起点。

借入资金和抵押品

投资者可以使用借来的资金，但投资者必须承担个人责任，抵押品不能将股权转化为事实上的担保回报。如果贷款是由开发商或其关联公司提供的，并暗含着从 EB-5 收益中偿还的预期，那么风险就会升级。即使没有明确的 EB-5 权益质押，反复提及 "当您的 EB-5 资金回笼时 "偿还也会破坏风险态势。

诚信、倡导者和披露

RIA 引入了发起人注册（Promoter RegistrationI-956K 表)、例行审计和诚信基金。在实践中，这可能意味着任何推销投资的人，而不仅仅是推销公寓的人，都应该注册，而且在申报和投资者交流中必须一致地披露报酬。当光鲜亮丽的销售材料承诺的福利从未出现在申报材料中时，诚信问题就不是表面问题，而是结构性问题了。

证券法叠加

EB-5 利益包括 有价证券通过私募方式向投资者发售。如果有人招揽投资者并在成功后直接或间接获得报酬，那么他们就进入了经纪商的领地。称其为 "营销奖金 "或通过公寓佣金支付并不能改变分析结果。监管机构看重的是所做的事情和支付方式，而不是名片上的职称。

我们在当今市场上看到了什么

(匿名案例研究）

在各种营销方案、房地产视频和产品手册中，相同的结构主题反复出现，虽然往往披着不同的品牌外衣，但却建立在相同的基础之上。为了说明这一点，我将这些重复出现的设计提炼成匿名示例、 项目 A 至 E从公开资料中提取。

项目 A:仅限买家参与

营销方式。 据说，EB-5 加息只提供给购买同一开发项目单元的买家。这句话的意思很含蓄："我们的 EB-5 拨款是为购房者保留的"。没有任何公开承诺的金融信贷，但资格与购买者挂钩。

为什么要进行审查？ 以消费者单独购买证券作为获得证券的条件并不自动违法，但它集中了冲突。任何因投资 EB-5 证券而提供的特殊考虑，如延长关闭窗口、加速入住或优惠定价，都开始看起来像是因投资而保证的价值。这正是不赎回规则所要阻止的联系。

更清洁的变体是什么样的？ 如果项目坚持采用这种框架，公寓和 EB-5 投资必须是明显独立的交易。EB-5 文件应否认任何与公寓相关的利益，公寓文件不应提及 EB-5 投资。推广者的注册和补偿披露必须在两个轨道上保持一致。

项目 B:"以后将您的 EB-5 资金转入公寓"

营销方式。 投资者被告知，他们现在就可以完成一个单元的交易，或者加入售后回租或抵消安排，这样一段时间后，EB-5 资金（或类似金额）就可以有效地为他们的个人交易提供资金。

为什么会有问题？ 当投资最终可预见地为投资者自己的房产买单时，它就起到了外卖的作用。即使文书中避免使用 "信贷 "一词，这种设计也是将股权视为预先安排的还款或购房资金来源。这就是不允许的赎回的本质。

一个实例 试想一下，投资者在向 EB-5 合伙人出资的同时，还签订了一份为期三年的售后回租合同，并承诺累计租赁付款和预先安排的抵消将在成交时支付他们的首付款。即使这些数字是独立的，但商业现实是以投资换取个人利益的结构性交换。美国移民局对实质内容的评估重于形式。

项目 C:EB-5 买家延期过户

营销方式。 销售团队悄悄地向 EB-5 参与者提供比市场上更长的成交时间，有时还加上占用或收入安排，理由是移民处理需要时间。

为什么有风险？ 单独来看，延期过户并不违法，但如果延期过户是投资的对价，那么延期过户就成了与证券挂钩的一种利益。这可以理解为保证价值：买方享有时间、占用或收入方面的优势，而其他买方并没有获得这些优势，这仅仅是因为他们进行了投资。如果要约材料中没有体现这些优惠，那么根据《风险评估法》也会出现信息披露问题。

需要核实什么？ 寻找描述特殊 EB-5 时间表的附函、营销电子邮件或外语手册。如果这些承诺存在于要约文件的四个角落之外，那么以后就会出现摩擦，可能是在裁决时，也可能是在诚信审查时。

项目 D:联营公司或开发商向投资者提供的贷款

营销方式。 开发商或其关联公司兜售个人贷款，以帮助投资者达到 EB-5 最低要求，同时非正式地保证在 EB-5 资金返还时可以偿还。

界线在哪里？ 如果投资者个人承担责任，并且任何抵押品都是普通的（例如，不相关的房地产）且不触及 EB-5 权益，借贷资金仍然是允许的。如果抵押物是 EB-5 合伙权益，或者在沟通中反复暗示预期还款来源是 EB-5 回报本身，那么问题就来了。这种预期即使不是硬性规定，也会削弱股权的风险性质。

更安全的配置 如果可以贷款，贷款人应保持独立，记录个人责任，并取消对 EB-5 权益或收益的任何抵押。市场营销不得暗示 EB-5 投资是用于偿还贷款的内置储蓄计划。

项目 E:提前解除托管、优惠券少、费用高

营销方式。 材料介绍了 TEA 水平的最低限额、管理费、申请后发放资金而不是批准后发放资金，以及投资者在数年内的名义利息。

当这成为一个问题时。 这些条款本质上都不合规。但是，如果再加上买方专享资格、延期交房或与公寓挂钩的优惠，整体情况就会发生变化：项目提前获得了资金，而投资者则获得了与消费者购买挂钩的、其他人无法获得的优惠。这种组合增加了裁决风险，如果披露的信息不一致，还可能引发诚信问题。

深入探讨：房地产经纪人的 "成交时的两种选择 "推销

我想解读一下我们在一家房地产中介的网页上遇到的一个具体的销售脚本。这段文字向 "EB-5 投资者在成交时 "提供了两种途径。方案一说投资者可以单独完成公寓的交易并立即入住。方案二提供了一个为期三年的回租延迟成交方案，开发商将公寓出租，与投资者分享租金收入，三年后，投资者使用其 "投资资金 "成交。房地产经纪人的网页随后列出了单位价格，并邀请读者联系该办公室，以获得完整的 "EB-5 介绍"。

方案一:"单独成交公寓，立即入住"

从表面上看，作为标准买方在完成公寓交易的同时也投资于项目的 EB-5 募集资金，这样的结构是合规的，但前提是这两项交易是真正独立的。独立意味着没有相互参照、没有附函，也没有因为 EB-5 投资而对公寓产生的财务或时间上的优势。这里的危险不在于购买单元的行为，而在于框架：房地产经纪人的剧本在成交时为 EB-5 投资者提供了这些选择，暗示着作为 EB-5 参与者的身份本身释放了普通买家无法获得的选择权。这种暗示就是一种诱导信号。如果该项目向所有买家提供相同的公寓条款，那么在营销中就应该明确说明。如果不这样做，交易的独立性就已经受到损害。

第二个问题是文件沉默。如果销售人员有权讨论 "EB-5 投资者的选择"，那么同样的概念也应该准确、一致地出现在项目的销售文件和申报文件中。当对话只存在于市场营销中，而不存在于提交给移民局的记录中时，诚信问题可能会使移民问题黯然失色。

方案二:"延迟三年关闭，回租，然后使用投资资金关闭"

第二种途径是结构性问题的集中体现。与 EB-5 身份挂钩的延迟成交本身就是一种对价形式，尤其是作为回租收入分享的一揽子方案提供时。通俗地说，投资者因为是 EB-5 参与者而获得了经济价值（如时间、占用替代方案和收入流）。如果非 EB-5 买家不能以同等条件获得相同的一揽子方案，那么该对价就是与投资挂钩的。

更大的问题在于承诺的终点：三年后，投资者可以 "使用其投资资金关闭"。如果这些话指的是 EB-5 资金（或该资金的预期回报），那么这种安排看起来就像是事先安排好的外卖。EB-5 股权的目的是让企业承担风险，而不是指定用于支付投资者的个人公寓。即使文书工作避免了从 NCE 到成交桌的字面信贷，但预测投资者将从 EB-5 投资中提取购房资金的结构性抵消实质上反映了赎回。再加上回租，在投资者取得所有权之前就将临时收入输送给他们，这样的诱因就更加明显了。

时间问题使问题更加复杂。后 RIA 指南继续要求 EB-5 投资必须在与有条件居留相关的规定期限内维持风险。如果延期三年才能完成，就有可能与 EB-5 投资或其收益相冲突。围绕 EB-5 资本的预期回报来设计公寓计划正是不赎回框架试图避免的。

定价详情和 "联系我们获取 EB-5 介绍 "提示语

页面从两种选择无缝过渡到具体的价位，并呼吁联系办公室进行 EB-5 介绍。这种过渡非常重要。当房地产经纪人邀请潜在买家参加投资说明会时，经纪人不再局限于房地产经纪。他们是在推销一种证券。如果报酬是直接基于成功，或在买家也投资时通过提高公寓佣金间接基于成功，那么这种活动就会转向未注册的经纪自营商行为。另外，RIA 后的推广者注册要求任何推销投资的人都要注册并披露信息；房地产经纪人的 EB-5 路演不能是账外活动。

成交时的两种选择 "结构的风险和可能后果

为什么这种结构有风险

回租和延迟途径的框架是消费者的灵活性，但在实践中，它使 EB-5 投资与个人关闭时间表相一致。当销售脚本提出三年后，买方可以 "使用其投资资金完成交易 "时，商业预期就变得很明确了：投资预计将作为买方自己购买的预先安排的资金来源。即使要约文件中没有字面上的信贷，裁决者和审计者也会关注实质内容。计划将投资抵作公寓成交价的做法类似于抽出/赎回，这与风险要求不符。

还有一个与投资挂钩的问题。为 "EB-5 投资者 "提供的延期交房、收入共享回租或库存优惠等都是因其投资而存在的有保障的经济价值。除非非 EB-5 买家也能广泛地获得这些相同的条款，并且仅在公寓文件中记录在案，否则美国移民局会将其视为缓冲风险的诱因，从而破坏 EB-5 股权必须承担的不确定性。

最后，维持期带来了摩擦。RIA 后，资本必须在与有条件居留相关的必要窗口期内保持风险。以 "使用您的投资资金 "为高潮的三年营销弧线表明，企业是以个人流动资金为导向的，而日历可能与移民时间表不一致。即使是为了避免技术上的违规，这种信息传递也会引发更深层次的调查和信誉问题。

EB-5 投资者可能遭遇的情况

在 I-526E 阶段，投资者可能会收到 RFE 或 NOID，询问该套餐是否构成对价或事实上的赎回。如果营销承诺与提交的发行方案不符，则会出现基于诚信的问题。之后，在I-829中，如果现金流或关闭机制反映了市场计划，特别是如果EB-5资本或其回报被用于资助公寓关闭，移民局可能会发现投资没有持续风险，即使创造了就业机会。在提交申请后试图修改措辞可能会面临重大变更的复杂性，而任何针对区域中心或发行人的制裁行动都可能使合规投资者面临并非由其造成的延误和不确定性。

房地产经纪人可能遭遇的情况

举办 "EB-5 介绍会"、讨论条款或回报并引导潜在客户认购的房地产经纪人不再只是在销售房产，他们是在推销一种证券。如果他们的报酬是以成功为基础的，无论是作为单独的介绍费支付，还是包含在根据投资情况提高的公寓佣金中，他们都会面临证券法规定的经纪商风险。与此同时，在《区域投资协定》生效后，任何促进区域中心投资的人一般都必须在此之前提交 I-956K 表，并确保在申请记录中披露报酬。这两方面的失误都可能会引发投资者拒签和平台层面的诚信审查。

开发商和发行商可能面临的问题

如果开发商在销售渠道中容忍 EB-5 的诱导或依赖于未注册的分销，就会面临美国移民局的诚信行动（审计、实地考察、制裁）和证券漏洞（撤销风险、对私人募集豁免的质疑）。即使项目的经济效益良好，审批时间也会延长，资金托管可能会延迟或被收回，声誉成本可能会波及贷款人和预售关系。

简短版本

第二种方案集中了几乎所有主要的 EB-5 绊脚石：赎回、对价、维持时间和发起人/证券合规，所有这些都集中在一个方案中。第一种方案只有在购买公寓和 EB-5 投资在文件、经济和销售实践上真正独立的情况下才是可行的。如果没有这些保障措施，移民和证券风险都会从理论上转变为可能。

向 EB-5 投资者提供的 "对价"：为什么它很重要

理解 "考虑 "的最简单方法是问：如果此人不投资 EB-5 证券，他是否会获得此福利？如果答案是否定的，那么该福利很可能与投资挂钩。常见的例子包括只提供给 EB-5 参与者的特殊定价或信贷、租金保证、长期关闭或占用权。这些福利所传递的价值都与投资业绩无关。随着时间的推移，这种价值模式看起来就像是法规所要求的风险的替代品。当诱导是通过账外电子邮件、外语视频或销售中心脚本提供时，信息披露问题就会使风险问题更加复杂。

房地产中介与 EB-5 投资计划

当房产销售演变为证券招揽时

房地产专业人士和房地产经纪人以房产特点为引子是可以理解的，但当话题转移到投资 EB-5 担保：实体、期限、回报、创造就业模式和请愿结果时，就越界了。如果这种游说与基于成功的报酬挂钩，即使是通过提高公寓佣金或推荐奖金的间接方式，这种活动看起来就像未注册的经纪活动。

另名的委员会问题

一些团队试图将证券补偿嵌入房地产佣金中，以此来阻止证券补偿。如果只有当买方同时认购 EB-5 证券时才会获得额外报酬，那么法律很可能会将其视为：基于交易的证券配售报酬。与经济现实相比，标签并不那么重要。

推广者注册实践

在《区域投资协定》生效后，任何宣传区域中心投资的人都应进行登记和披露。这包括制作视频，承诺 "绿卡+公寓一揽子 "的影响者和中介。如果房地产经纪人真的仅限于房产经纪，他们应该将投资对话交给发行人的注册分销合作伙伴，避免将基于成功的报酬与证券挂钩。如果他们确实推广投资，则应进行注册，并确保在记录中一致地披露报酬。

2018 年以来发生了什么变化，为什么它没有解决一切问题

RIA 为移民局提供了新的工具：审计、实地考察、诚信基金和发起人登记制度。此后，移民局政策手册明确了《风险评估》后投资者的持续性，并重申了风险原则。同时，保留签证类别增加了对某些项目类型的需求，包括一些公寓式开发项目。执行工具包更加强大，但并非无所不在；除非有人确保，否则平台外或海外的营销可能永远不会出现在项目记录中。这一缺陷解释了为什么有些设计尽管有正式的规定，但仍在继续流传。

结论

"公寓+绿卡 "的承诺仍然强大，但使其对买家具有吸引力的特点往往使其不符合投资标准。监管机构可以使用的工具越来越多，但从业者和投资者仍有责任将市场营销与结构性现实区分开来。如果向 EB-5 参与者提供的价值会在他们拒绝投资的那一刻消失，那么这很可能是考虑因素，也很可能是一个问题。解决的办法不是放弃房地产项目，而是以 EB-5 应有的纪律来建设这些项目：真正的风险股权、诚实的信息披露以及消费者福利和投资条款之间严格的防火墙。