12. října 2025 | Autor Michael A. Harris

Na adrese 2018 Varoval jsem že někteří developeři bytových domů spojovali prodej jednotek s Získávání finančních prostředků pro EB-5 způsoby, které ohrožovaly základní požadavky programu: skutečně rizikový vlastní kapitál, zásadu zákazu zpětného odkupu a transparentní dodržování předpisů ze strany organizátorů a cenných papírů. Po sedmi letech se stále objevují stejná témata. A dnes se ukazuje, že stále více realitních kanceláří® nebo realitních agentů provádí takový marketing takových nabídek. Marketingový jazyk se vyvíjel, například "žijte zde, zatímco se zpracovává vaše EB-5", "účast pouze kupujících", "omezené příděly EB-5 pro kupující", ale základní body tlaku zůstávají konstantní. Po roce 2022 se Zákon o reformě a integritě EB-5 (RIA) zvýšil požadavky na audity, registraci pořadatelů a zveřejňování informací. Nejproblematičtější návrhy však stále spoléhají na pobídky nabízené proto, že si investor vybere cenný papír EB-5.

Tato aktualizace vysvětluje, proč jsou tyto pobídky rizikové, jak se běžně objevují na trhu, co se změnilo od roku 2018 a jak vlastně vypadá architektura, která je v souladu s předpisy, když projekt trvá na prodeji bytů a zároveň získává kapitál EB-5.

Výchozí hodnoty, které jsou základem každé analýzy

Rizikový kapitál a zásada zákazu odkupu

Kapitál EB-5 musí být vystaven vzestupům a pádům podniku. Investorovi nelze poskytnout právo (výslovné nebo implicitní) na vrácení jeho peněz za předem stanovených podmínek, ani zaručenou výhodu, která by nahradila splacení. Pokud marketing bytových domů naznačuje, že prostředky investora EB-5 budou předvídatelně financovat jeho vlastní jednotku nebo budou započteny proti kupní ceně, začíná se investice podobat půjčce s vestavěným odkupem. Zde končí vyhovující struktura a začíná zakázané odkupování.

Vypůjčené prostředky a zajištění

Investoři mohou použít vypůjčené prostředky, ale investor musí být osobně odpovědný a zástava nemůže přeměnit vlastní kapitál na de facto zajištěný výnos. Pokud půjčku nabízí developer nebo přidružená společnost a implicitně se očekává, že bude splacena z výnosů EB-5, riziko se zvyšuje. I bez výslovného zastavení podílu EB-5 mohou opakované odkazy na splacení "až se váš kapitál EB-5 vrátí" oslabit rizikovou pozici.

Bezúhonnost, propagátoři a zveřejňování informací

RIA zavedla registraci promotérů (Formulář I-956K), běžné audity a fond integrity. V praxi to může znamenat, že by měl být registrován každý, kdo investici prodává, nejen byty, a že odměny musí být důsledně zveřejňovány ve všech dokumentech a sděleních pro investory. Pokud lesklé prodejní materiály slibují výhody, které se nikdy neobjeví v souboru dokumentů, problém integrity není kosmetický, ale strukturální.

Překryvy práva cenných papírů

Zájmy EB-5 jsou cenné papíry, nabízené investorům prostřednictvím soukromých nabídek. Pokud někdo shání investory a je odměňován za úspěch - přímo nebo nepřímo - dostává se do oblasti broker-dealerů. Nazývat to "marketingovým bonusem" nebo směrovat platbu prostřednictvím provize z prodeje domů na analýze nic nemění. Regulační orgány se dívají na to, co se dělá a jak se za to platí, nikoli na pracovní pozici na vizitce.

Co vidíme na dnešním trhu

(Anonymizované případové studie)

Napříč marketingovými balíčky, realitními videi a nabídkovými brožurami se opakují stejná strukturální témata, často oblečená do různých značek, ale postavená na stejném základu. Pro ilustraci jsem tyto opakující se vzory rozdělil do anonymizovaných příkladů, Projekty A až E, čerpané z veřejně dostupných materiálů.

Projekt A: Účast pouze pro kupující

Jak se prodává. Navýšení částky v rámci EB-5 je údajně dostupné pouze pro kupce jednotek ve stejném projektu. Sdělení je nenápadné: "Naše alokace EB-5 jsou vyhrazeny pro kupující." Nic otevřeně neslibuje finanční úvěr, ale nárok je vázán na to, že jste kupující.

Proč je to důvod ke kontrole. Podmínění přístupu k cennému papíru samostatným nákupem spotřebitelem není automaticky protiprávní, ale koncentruje konflikty. Jakákoli zvláštní plnění, jako jsou prodloužené lhůty pro uzavření, zrychlené obsazení nebo preferenční ceny, která jsou nabízena proto, že osoba investuje do cenného papíru EB-5, začínají vypadat jako hodnota zaručená z titulu investice. Přesně takovému propojení má pravidlo o zákazu zpětného odkupu zabránit.

Jak vypadá čistší varianta. Pokud projekt trvá na tomto rámování, musí být byt a investice EB-5 prokazatelně nezávislými transakcemi. Dokumenty EB-5 by se měly zříci jakýchkoli výhod souvisejících s bytovým domem a dokumenty k bytovému domu by neměly odkazovat na investici EB-5. Registrace promotérů a zveřejňování informací o odměnách musí být v souladu s oběma způsoby.

Projekt B: "Vložte svůj EB-5 do bytu později"

Jak se prodává. Investorovi se řekne, že může uzavřít smlouvu o koupi jednotky hned, nebo se přihlásit ke zpětnému pronájmu nebo k dohodě o započtení, takže po určité době bude kapitál EB-5 (nebo podobná částka) skutečně financovat jeho osobní uzavření.

Proč je to problematické. Pokud investice předvídatelně skončí zaplacením vlastního majetku investora, funguje jako take-out. I když se v dokumentech vyhýbá slovu "úvěr", konstrukce považuje vlastní kapitál za předem dohodnutý zdroj splácení nebo financování nákupu. To je podstata nepřípustného odkupu.

Praktický příklad. Představte si investora, který přispívá do partnerství EB-5 a zároveň uzavírá tříletý zpětný leasing s příslibem, že kumulativní leasingové splátky a předem dohodnutý zápočet pokryjí jeho zálohu při uzavření. I když jsou čísla prezentována jako nezávislá, v obchodní realitě jde o strukturovanou výměnu investice za osobní prospěch. USCIS posuzuje obsah před formou.

Projekt C: Prodloužené uzavření pro kupující EB-5

Jak se prodává. Prodejní týmy účastníkům EB-5 klidně nabízejí delší než tržní lhůty pro uzavření, které jsou někdy spojeny s ujednáním o obsazení nebo příjmu, s odůvodněním, že vyřízení imigračního řízení potřebuje čas.

Proč je to riskantní. Prodloužená uzávěrka není sama o sobě nezákonná, ale pokud je prodloužení protihodnotou za investování, stává se výhodou spojenou s cenným papírem. To lze chápat jako zaručenou hodnotu: kupující požívá časové, bytové nebo výnosové výhody, které ostatní kupující nedostávají, a to jen proto, že investovali. Pokud tyto úlevy nejsou zachyceny v nabídkových materiálech, vzniká také problém se zveřejněním podle RIA.

Co je třeba ověřit. Hledejte doprovodné dopisy, marketingové e-maily nebo cizojazyčné brožury, které popisují speciální časové lhůty EB-5. Pokud tyto sliby existují mimo čtyři rohy nabídkové dokumentace, očekávejte pozdější třenice, ať už při rozhodování, nebo během kontroly integrity.

Projekt D: Partnerské nebo developerské půjčky investorům

Jak se prodává. Developer nebo přidružená společnost nabízí osobní půjčku, která investorům pomůže splnit minimální požadavky EB-5, a neformální ujištění, že po vrácení kapitálu EB-5 může dojít k jeho splacení.

Kde je hranice. Vypůjčené prostředky jsou nadále přípustné, pokud je investor osobně odpovědný a případné zajištění je běžné (například nesouvisející nemovitost) a nedotýká se podílu EB-5. Problémy nastávají, pokud je zástavou podíl v partnerství EB-5 nebo pokud z komunikace opakovaně vyplývá, že očekávaným zdrojem splácení je samotný výnos EB-5. Toto očekávání, i když není tvrdým závazkem, narušuje rizikový charakter vlastního kapitálu.

Bezpečnější konfigurace. Pokud jsou k dispozici půjčky, zachovejte nezávislost věřitele, doložte osobní odpovědnost a zrušte zástavu podílů nebo výnosů EB-5. Marketing nesmí naznačovat, že investice EB-5 je zabudovaným spořicím plánem pro splácení půjčky.

Projekt E: Předčasné uvolnění úschovy, nízký kupón, vysoké poplatky

Jak se prodává. V materiálech jsou popsána minima na úrovni TEA, správní poplatek, uvolnění prostředků po podání žádosti, nikoli po schválení, a nominální úrok pro investora po dobu několika let.

Když se to stane problémem. Žádný z těchto termínů není ze své podstaty neslučitelný s předpisy. Pokud se však spojí se způsobilostí pouze pro kupující, prodlouženými termíny uzavření nebo výhodami spojenými s byty, celkový profil se mění: projekt získává včasný přístup ke kapitálu, zatímco investor získává výhody spojené s nákupem pro spotřebitele, které nejsou dostupné pro ostatní. Tato kombinace zvyšuje riziko rozhodování a může vyvolat obavy ohledně integrity, pokud jsou zveřejňované informace nekonzistentní.

Hloubkový ponor: "Dvě možnosti při uzavření" realitního agenta

Rád bych se věnoval konkrétnímu prodejnímu skriptu, se kterým jsme se setkali na stránce realitního agenta. Text představuje dvě cesty nabízené "investorům EB-5 v době uzavření". První možnost říká, že investor může uzavřít smlouvu o koupi bytu samostatně a okamžitě se nastěhovat. Varianta dvě nabízí tříleté odložené uzavření na zpětný pronájem, kdy developer byt pronajme, rozdělí se s investorem o příjmy z pronájmu a po třech letech investor uzavře s využitím svých "investičních prostředků". Na stránce realitní kanceláře jsou pak uvedeny ceny jednotek a čtenáři jsou vyzváni, aby kontaktovali kancelář pro kompletní "prezentaci EB-5".

První možnost: "Uzavřete byt samostatně a nastěhujte se hned"

Na první pohled lze uzavřít smlouvu o koupi bytu jako standardní kupující a zároveň investovat do navýšení projektu EB-5 v souladu s předpisy, ale pouze v případě, že jsou obě transakce skutečně nezávislé. Nezávislost znamená žádné křížové odkazy, žádné vedlejší dopisy a žádné finanční nebo časové výhody pro byt, které existují díky investici EB-5. Nebezpečí zde nespočívá v samotném aktu koupě jednotky, ale v rámcování: scénář realitní kanceláře nabízí tyto možnosti investorům EB-5 při uzavření transakce, čímž naznačuje, že samotný status účastníka EB-5 odemyká možnosti, které jsou pro běžné kupující nedostupné. Tato implikace je bez dalšího pobídkovým signálem. Pokud projekt nabízí všem kupujícím stejné podmínky pro bydlení, měl by to marketing výslovně uvést. Pokud tomu tak není, nezávislost transakcí je již ohrožena.

Druhým problémem je dokumentární ticho. Pokud jsou pracovníci prodeje oprávněni diskutovat o "možnostech pro investory EB-5", měly by se tytéž pojmy přesně a důsledně objevovat v nabídkových dokumentech a dokumentech projektu. Pokud konverzace žije pouze v marketingu, a nikoli v záznamech předkládaných USCIS, může problém integrity zastínit imigrační problém.

Druhá možnost: "Odložení uzavření o tři roky, zpětný pronájem, pak uzavření z investičních fondů"

Na této druhé cestě se soustřeďují strukturální problémy. Odložené uzavření vázané na status EB-5 je samo o sobě formou protiplnění, zejména pokud je nabízeno v balíčku se sdílením příjmů ze zpětného pronájmu. Zjednodušeně řečeno, investor získává ekonomickou hodnotu (např. čas, alternativy obsazení a tok příjmů), protože je účastníkem EB-5. Pokud stejný balíček není za stejných podmínek k dispozici kupujícím, kteří nejsou členy EB-5, jedná se o protiplnění spojené s investicí.

Větším problémem je slíbený konečný bod: po třech letech může investor "uzavřít s využitím svých investičních prostředků". Pokud se tato slova týkají kapitálu EB-5 (nebo předpokládané návratnosti tohoto kapitálu), začíná se toto ujednání podobat předem dohodnutému odběru. Vlastní kapitál EB-5 má být rizikem v podniku, nikoliv určen k zaplacení osobního bytu investora. I když se papírování vyhne doslovnému připsání prostředků z NCE na závěrečný stůl, strukturovaný zápočet, který předpokládá, že investor bude čerpat z investice EB-5 na financování svého nákupu, odráží odkup v podstatě. Když se k tomu přidá zpětný pronájem, který investorovi přinese přechodný příjem ještě předtím, než převezme vlastnické právo, obraz pobídky se vyostří.

Načasování problém ještě umocňuje. Pokyny po vydání nařízení RIA nadále vyžadují, aby investice EB-5 byla udržována v riziku po stanovenou dobu spojenou s podmíněným pobytem. Tříletý odklad uzavření, který závisí na využití investice EB-5 nebo jejích výnosů, hrozí, že se dostane do kolize s tímto horizontem udržení. Koncipování plánu výstavby bytového domu na základě očekávané návratnosti kapitálu EB-5 je přesně to, čemu se rámec zákazu zpětného odkupu snaží zabránit.

Podrobnosti o cenách a pokyn "Kontaktujte nás pro prezentaci EB-5"

Stránka plynule přechází z těchto dvou možností na konkrétní ceny a výzvu ke kontaktování kanceláře za účelem prezentace EB-5. Tento přechod je důležitý. Když realitní makléř pozve potenciální kupující na prezentaci o investici, neomezuje se již pouze na zprostředkování nemovitosti. Propaguje cenný papír. Pokud je odměna založena na úspěchu přímo nebo nepřímo prostřednictvím zvýšených provizí z prodeje bytů, když kupující také investuje, pak se tato činnost posouvá směrem k neregistrovanému jednání makléře-dealera. Samostatně registrace propagátorů po vydání nařízení RIA očekává, že každý, kdo propaguje investici, bude registrován a zveřejněn; roadshow realitního makléře v rámci EB-5 nemůže být činností mimo účetnictví.

Rizika a pravděpodobné důsledky struktury "dvě možnosti při uzavření"

Proč je tato struktura riziková

Zpětný pronájem s odkladem je formulován jako flexibilita pro spotřebitele, v praxi však přizpůsobuje investici EB-5 osobnímu časovému plánu uzavření. Když prodejní scénář navrhuje, že po třech letech může kupující "uzavřít s využitím svých investičních prostředků", je obchodní očekávání jasné: předpokládá se, že investice bude sloužit jako předem dohodnutý zdroj pro vlastní nákup kupujícího. I bez doslovného zápočtu v nabídkových dokumentech se rozhodovatelé a auditoři zaměřují na podstatu. Plánované započtení investice proti uzavření bytového domu se podobá převzetí/vykoupení, což je neslučitelné s požadavkem na rizikovost.

Je zde také otázka protiplnění spojeného s investicemi. Prodloužené uzavření, zpětný pronájem s podílem na příjmech nebo preference pro zásoby nabízené "investorům EB-5" poskytují zaručenou ekonomickou hodnotu, která existuje, protože daná osoba investuje. Pokud nejsou tytéž podmínky široce a identicky dostupné i pro kupující, kteří nejsou investory EB-5, a pokud nejsou zdokumentovány výhradně v dokumentech týkajících se bytů, může je USCIS považovat za pobídky, které tlumí riziko, což podkopává samotnou nejistotu, kterou musí kapitál EB-5 nést.

V neposlední řadě se objevují třecí plochy v období udržitelnosti. Kapitál po skončení RIA musí zůstat v riziku po celou dobu požadovaného období spojeného s podmíněným pobytem. Tříletý marketingový oblouk, který vrcholí slovy "použijte své investiční prostředky", naznačuje, že podnik je orientován na osobní likviditu v kalendáři, který nemusí sledovat časovou osu imigrace. I když je sdělení papírově podloženo tak, aby nedošlo k technickému porušení, může vybízet k hlubším dotazům a problémům s důvěryhodností.

Co se může stát investorům EB-5

Ve fázi I-526E mohou investoři obdržet RFE nebo NOID, které zjišťují, zda balíček představuje protiplnění nebo faktický odkup. Pokud marketingové sliby neodpovídají podanému souboru nabídek, následují otázky týkající se integrity. Později, ve fázi I-829, pokud peněžní toky nebo mechanika uzavření odrážejí marketingový plán, zejména pokud je kapitál EB-5 nebo jeho výnos použit k financování uzavření bytového domu, může USCIS shledat, že investice nebyla udržena v riziku, i když došlo k vytvoření pracovních míst. Při pokusech o dodatečnou úpravu jazyka po podání žádosti hrozí komplikace spojené s podstatnou změnou, zatímco případné sankční kroky proti regionálnímu centru nebo emitentovi mohou způsobit, že vyhovující investoři budou čelit zpožděním a nejistotě, které nezavinili.

Co se může stát realitním makléřům

Realitní makléři, kteří pořádají "prezentace EB-5", diskutují o podmínkách nebo výnosech a navádějí zájemce k úpisu, již neprodávají pouze nemovitosti, ale propagují cenný papír. Pokud je jejich odměna založena na úspěchu, ať už je vyplácena jako samostatný poplatek za doporučení nebo je zakomponována do zvýšené provize z prodeje bytu v závislosti na investici, čelí podle zákona o cenných papírech riziku zprostředkovatele. Souběžně s tím musí po vydání nařízení RIA každý, kdo propaguje investici do regionálního centra, obecně před jejím provedením vyplnit formulář I-956K a zajistit, aby byla odměna uvedena v záznamu o petici. Selhání na obou frontách může vyvolat RFE pro investory a kontrolu integrity na úrovni platformy.

Co se může stát vývojářům a vydavatelům

Vývojáři, kteří v prodejních kanálech tolerují pouze pobídky EB-5 nebo se spoléhají na neregistrovanou distribuci, riskují, že USCIS podnikne kroky k zajištění integrity (audity, návštěvy na místě, sankce) a že budou zranitelní v oblasti cenných papírů (riziko zrušení, zpochybnění výjimek pro soukromé nabídky). I v případě, že je ekonomická stránka projektu dobrá, může dojít k prodloužení lhůt pro vyřízení žádosti, zpoždění v úschově nebo vrácení kapitálu a náklady na reputaci se mohou promítnout do vztahů s věřiteli a předprodeje.

Zkrácená verze

Druhá možnost soustřeďuje téměř všechny hlavní překážky EB-5: splacení, protiplnění, načasování udržování a dodržování předpisů ze strany pořadatele/jistin, a to vše do jednoho balíčku. První možnost je schůdná pouze v případě, že koupě bytu a investice EB-5 jsou skutečně nezávislé na dokumentech, ekonomice a prodejní praxi. Bez těchto ochranných opatření se imigrační riziko i riziko spojené s cennými papíry přesouvá z teoretického do pravděpodobného.

"Odměna" nabízená investorům EB-5: Proč na tom záleží

Nejjednodušší způsob, jak porozumět této úvaze, je položit si otázku: Získala by tato osoba tuto výhodu, kdyby neinvestovala do cenného papíru EB-5? Pokud je odpověď záporná, je výhoda pravděpodobně vázána na investici. Mezi běžné příklady patří speciální ceny nebo úvěry, garance nájemného, dlouhé uzavírací lhůty nebo práva na užívání nabízená pouze účastníkům projektu EB-5. Každá z těchto výhod přináší hodnotu, která je nezávislá na výkonnosti investice. Postupem času může vzor takové hodnoty vypadat jako náhrada samotného rizika, které statut vyžaduje. Pokud jsou pobídky poskytovány prostřednictvím mimoknihovních e-mailů, cizojazyčných videí nebo scénářů v prodejních centrech, problém zveřejňování informací umocňuje problém rizika.

Realitní makléři a nabídka investic EB-5

Když se prodej nemovitostí mění v nabízení cenných papírů

Realitní profesionálové a zprostředkovatelé pochopitelně hovoří o vlastnostech nemovitostí, ale hranice je překročena, když se rozhovor přesune na investování do cenných papírů EB-5: subjekt, termín, výnos, model vytváření pracovních míst a výsledky petic. Pokud je toto navádění spojeno s odměnou založenou na úspěchu, byť nepřímo prostřednictvím zvýšených provizí z prodeje bytů nebo bonusů za doporučení, začíná tato činnost vypadat jako neregistrované zprostředkování.

Problém Komise pod jiným názvem

Některé týmy se snaží oddělit náhradu za cenné papíry tím, že ji začlení do provize z prodeje nemovitostí. Pokud je tato dodatečná platba k dispozici pouze tehdy, když kupující zároveň upíše cenný papír EB-5, zákon ji bude pravděpodobně považovat za to, čím je: transakční platba za umístění cenného papíru. Označení je méně důležité než ekonomická realita.

Registrace pořadatele v praxi

Po vydání nařízení RIA by měl být každý, kdo podporuje investici do regionálního centra, registrován a zveřejněn. To se týká i influencerů a agentů, kteří vytvářejí videa slibující "zelenou kartu + byt v jednom balíčku". Pokud se realitní makléř skutečně omezí na zprostředkování nemovitostí, měl by konverzaci o investicích předat registrovaným distribučním partnerům emitenta a vyhnout se odměnám vázaným na úspěch v souvislosti s cenným papírem. Pokud investici propagují, měli by se zaregistrovat a zajistit, aby byla odměna důsledně zveřejněna v záznamech.

Co se změnilo od roku 2018 a proč to všechno nevyřešilo

RIA poskytla USCIS nové nástroje: audity, návštěvy na místě, fond integrity a režim registrace pořadatelů. Příručka zásad USCIS od té doby objasnila udržení pro investory po RIA a zopakovala zásady ohrožení. Vyhrazené kategorie víz mezitím zvýšily poptávku po určitých typech projektů, včetně některých projektů s velkým podílem bytových domů. Soubor nástrojů pro prosazování je silnější, ale není všudypřítomný; marketing, který probíhá mimo platformu nebo v zahraničí, se nemusí nikdy objevit v záznamu o projektu, pokud se o to někdo nepostará. Tato mezera vysvětluje, proč se některé projekty i nadále šíří navzdory formálním pravidlům.

Závěr

Příslib "byt + zelená karta" je stále silný, ale právě ty vlastnosti, které jej činí pro kupujícího přesvědčivým, často způsobují, že jako investice nevyhovuje. RIA vybrousila nástroje, které mohou regulační orgány používat, nicméně břemeno oddělit marketingové pozlátko od strukturální reality stále leží na praktických subjektech a investorech. Pokud by hodnota nabízená účastníkovi EB-5 zmizela v okamžiku, kdy odmítne investovat, jedná se pravděpodobně o úvahu - a to je pravděpodobně problém. Řešením není vzdát se realitních projektů, ale budovat je s disciplínou, kterou si EB-5 zaslouží: skutečný rizikový kapitál, poctivé zveřejňování informací a přísná ohnivá zeď mezi spotřebitelskými výhodami a investičními podmínkami.